Vous avez enfin trouvé l’appartement de vos rêves et vous vous apprêtez à signer le compromis de vente. Mais attention : une décision prise par les voisins lors d’une assemblée générale passée peut vous coûter cher si vous n'êtes pas vigilant. Il arrive souvent que des travaux de ravalement de façade ou de réfection de toiture aient été votés avant votre arrivée, mais que les factures arrivent une fois que vous êtes officiellement propriétaire.
La règle d’or est simple : c’est le propriétaire au moment où l’appel de fonds est exigible qui doit régler la note. L’appel de fonds est la demande de paiement envoyée par le syndic, c'est-à-dire l'entreprise qui gère l'immeuble, pour financer les travaux. Si les travaux ont été votés, mais que le syndic n’a pas encore envoyé la demande de règlement, c’est vous qui devrez payer la facture, même si vous n'avez pas voté les travaux.
Pour éviter cette mauvaise surprise, vous devez impérativement demander au vendeur de vous fournir les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Ce document résume toutes les décisions prises par les copropriétaires. Vérifiez bien s'il est fait mention de travaux importants à venir. Si c'est le cas, ne restez pas dans le flou. Interrogez le syndic directement, car il est le seul à connaître le calendrier précis des travaux et, surtout, le montant total qui sera réclamé aux copropriétaires.
Comment protéger votre budget avant de signer
Il existe une astuce courante pour ne pas payer ces travaux : la négociation. Si vous découvrez qu'un ravalement à 10 000 euros est prévu pour l'année prochaine, vous pouvez demander au vendeur de baisser le prix de vente de votre futur appartement d'autant. Vous pouvez aussi convenir, avec l'accord du vendeur, que les appels de fonds liés à ces travaux resteront à sa charge, même s'ils sont envoyés après la signature de l'acte authentique chez le notaire. Cet accord doit être écrit noir sur blanc dans l'acte de vente pour avoir une valeur juridique.
Le notaire, qui est l'officier public chargé de sécuriser la transaction, joue ici un rôle clé. Il interroge systématiquement le syndic pour savoir si des dettes existent ou si des travaux ont été votés. Cependant, le notaire ne peut pas deviner vos inquiétudes si vous ne lui posez pas les bonnes questions. N'hésitez pas à lui demander : « Quels sont les gros travaux votés qui n'ont pas encore été appelés ? ».
Gardez en tête que le vendeur a l'obligation de vous informer de toute décision importante prise par la copropriété. S'il vous cache des travaux votés, il pourrait être tenu responsable. Toutefois, il est toujours plus simple de vérifier ces informations en amont plutôt que de devoir engager une procédure judiciaire longue et stressante. Un vendeur honnête n'aura aucun problème à vous transmettre le détail des appels de fonds prévisionnels.
Avant de vous engager, prenez donc le temps de lire ces comptes-rendus de réunions. Si vous ne comprenez pas un terme technique, demandez au syndic de vous expliquer ce que cela signifie en termes de mensualités ou de budget global pour votre foyer. La transparence est votre meilleure alliée pour emménager sereinement. Un achat immobilier réussi se joue autant sur la qualité du quartier que sur la maîtrise totale des coûts cachés de votre futur immeuble.