Comprendre
Fiabilité des estimations
Nous allons estimer un prix au m², puis le comparer au prix d’une vente déjà faite (chiffres de l’État). Les résultats par région sont prévus d’ici le premier trimestre 2027.
Voir les tableaux (encore vides)
Les cases grises disent « à venir ». Ce ne sont pas des résultats.
Écart par région
Le gain dit si notre prix est plus proche du vrai prix qu’une méthode très simple : le prix médian au m² de la commune l’an dernier. Plus, c’est mieux. Zéro ou moins, on le montre aussi. Sur beaucoup de communes, cette version de référence est équivalente à cette médiane. L’écart qui reste vient surtout de ce que le calcul ne connaît pas l’étage, l’état du bien, ni la rue. « Repli département » est la part des ventes estimées dont la méthode simple a pris la médiane du département. « Non estimable » est la part sans médiane de référence, parmi les ventes qui ont passé les autres filtres.
| Région | Ventes testées | Ventes écartées | Erreur médiane | Dans ±10 % | Dans ±20 % | Erreur de la méthode simple | Gain du modèle | Repli département | Non estimable |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Île-de-France | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Auvergne-Rhône-Alpes | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Occitanie | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Nouvelle-Aquitaine | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Hauts-de-France | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Grand EstSans l’Alsace ni la Moselle. | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Pays de la Loire | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Bretagne | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Normandie | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Bourgogne-Franche-Comté | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Centre-Val de Loire | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Corse | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Guadeloupe | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Martinique | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| Guyane | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
| La Réunion | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir | à venir |
Les communes bien notées montent-elles vraiment ?
Le premier tableau mesurera le prix. Celui-ci vérifiera un classement : les communes du haut progressent-elles plus que celles du bas ? Il ne dira pas si les taux de −0,4 % et +2,2 % par an sont justes.
Un gel au 31 décembre 2024, comparé aux ventes de 2025, couvre environ 1 an. Pour un classement sur 2 ans, il faudra figer le modèle à la fin de 2023, puis le comparer aux ventes de 2025.
| Groupe | Communes | Hausse réelle (environ 1 an) | Écart avec le groupe du bas |
|---|---|---|---|
| 1les moins bien notées | à venir | à venir | à venir |
| 2 | à venir | à venir | à venir |
| 3 | à venir | à venir | à venir |
| 4 | à venir | à venir | à venir |
| 5 | à venir | à venir | à venir |
| 6 | à venir | à venir | à venir |
| 7 | à venir | à venir | à venir |
| 8 | à venir | à venir | à venir |
| 9 | à venir | à venir | à venir |
| 10les mieux notées | à venir | à venir | à venir |
Comment lire les chiffres
On comparera notre prix au prix réel de la vente. L’erreur médiane, c’est le milieu : la moitié des estimations sont plus proches du vrai prix que ce pourcentage. L’autre moitié est plus loin.
L’erreur est relative au prix réel. Pour une estimation E et une erreur e, le prix réel correspondant se situe dans la fourchette [E/(1+e) ; E/(1−e)].
L’exemple en euros sera calculé avec l’erreur médiane nationale, dès qu’un résultat est publié. La formule reste [E/(1+e) ; E/(1−e)].
« Dans ±10 % » veut dire : cette part des ventes a une estimation à moins de 10 % du vrai prix. « Dans ±20 % », à moins de 20 %. Les chiffres arriveront avec le tableau.
Comment nous allons tester
Nous allons prendre une vente déjà faite. Nous estimerons le prix au m² par la médiane des ventes DVF de la même commune et du même type, uniquement parmi celles datées avant le gel. Nous comparerons ce prix au prix enregistré par l’État. Les ventes de 2025 serviront de test : environ 1 an après un gel au 31 décembre 2024.
Protocole prévu : un modèle reconstitué à la date du 31 décembre 2024, uniquement avec les ventes déjà datées à cette date (approximation de la publication). Pas avec les annonces ni les signaux d’aujourd’hui : le calcul aurait vu l’avenir. Ce test porte sur la version de référence fondée sur les ventes DVF seules, pas sur l’estimation affichée sur la carte (qui croise aussi les annonces).
Pour les prédictions territoriales, la preuve sans biais est un test à venir. Nous allons archiver chaque mois les notes et les signaux, avec leur empreinte, puis les comparer aux ventes de 2026 et 2027. Cette archive des notes n’est pas commencée. Seule l’empreinte du code en ligne est enregistrée.
Sur la carte, le prix d’aujourd’hui vient des ventes récentes de la commune. Le scénario indicatif jusqu’en 2035 convertit une note de 0 à 1 en taux par an, entre des bornes choisies. Ce n’est pas un prix garanti.
Quelles ventes le calcul aura le droit de voir
Les ventes de l’État arrivent en retard. Une vente signée fin 2024 peut n’être publiée qu’en 2025. Si le calcul la voyait déjà, le test serait trop facile.
Pour un test juste, le calcul ne devra voir que les ventes déjà publiées au 31 décembre 2024.
Ventes laissées de côté
- Les terrains, caves et parkings.
- Les commerces et les locaux d’activité.
- Plusieurs biens vendus ensemble, quand on ne peut pas isoler le prix au m².
- Les échanges, les expropriations et les ventes aux enchères.
- Un prix au m² trop bas (moins de 700 €) ou trop haut (plus de 20 000 €).
- Une surface de moins de 9 m².
Le nombre sera dans le tableau, région par région. Ces règles sont fixées avant de regarder les résultats.
Nous ferons aussi le calcul sans les limites de 700 à 20 000 €/m². Si le résultat change beaucoup, ces limites comptent.
Une comparaison très simple
Nous comparerons aussi au prix médian au m² de la commune l’année d’avant. Si notre estimation n’est pas plus proche du vrai prix, elle n’apporte rien.
Logements neufs
Le test portera sur des logements déjà habités, puis revendus. Les ventes de neuf sur plan ne seront pas dans le tableau. Nous ne savons pas encore si l’estimation est juste pour le neuf.
Où le test s’applique
Le tableau couvre les 13 régions de métropole, plus Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion. Dans le Grand Est, l’Alsace et la Moselle ne seront pas testées : elles ne sont pas dans les chiffres de l’État.
Pas testés : Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68), Moselle (57), Mayotte.
Ce que ça ne dit pas
- Une vente très particulière peut encore écarter le résultat.
- Les derniers mois arrivent en retard dans les chiffres de l’État.
- Le neuf ne sera pas dans ce test.
- Une bonne note de commune ne veut pas dire que le prix est juste.
- L’estimation affichée sur la carte utilise aussi des annonces. Ce test ne la mesure pas : il ne porte que sur la version de référence fondée sur les ventes DVF seules.
Version et contact
Version de la page de méthode. Texte mis à jour le 19 octobre 2026. Résultats prévus d’ici le premier trimestre 2027.
Pour signaler une erreur : contact@habiterici.com. Voir aussi l’ avertissement sur les prédictions.