Bordeaux ou Pessac : où investir ?

Bordeaux gagne 6 points à 3 grâce au Habiter Score (73 %), au dynamisme (63 %) et à la croissance (+9,1 %). Sur 45 m² de neuf, l’écart de prix reste d’environ 11 250 € face à Pessac. Pessac reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Métropole : tension et prix : quartiers liquides et délais VEFA.

Duel de communes

Bordeaux ou Pessac ?

Score Bordeaux 6 — Pessac 3, sur Habiter Score, dynamisme, croissance et prix.

Voir Bordeaux Voir Pessac

Vainqueur

Bordeaux

6 à 3. Bordeaux gagne 6 points à 3 grâce au Habiter Score (73 %), au dynamisme (63 %) et à la croissance (+9,1 %). Sur 45 m² de neuf, l’écart de prix reste d’environ 11 250 € face à Pessac.

Comparaison

Critère	Bordeaux	Pessac
Habiter Score	73 % · mieux	73 %
Dynamisme	63 %	69 % · mieux
Croissance (horizon 5 ans)	+9,1 % · mieux	+8,5 %
Habitants	260 000 (~260 000) · mieux	65 000 (~65 000)
Prix du neuf	5 850 €/m²	5 600 €/m² · mieux
Prix de l’ancien	4 700 €/m²	4 550 €/m² · mieux
Neuf de 45 m²	263 250 €	252 000 € · mieux
Famille, 65 m²	380 250 €	364 000 € · mieux
Frais de notaire estimés	6 581 €	6 300 € · mieux
Rang dans le département

Ce qu’on voit

Habiter Score : 73 % à Bordeaux, 73 % à Pessac. Dynamisme : 63 % vs 69 %. Croissance horizon 5 ans : +9,1 % vs +8,5 %.

Bordeaux compte environ 260 000 habitants (Gironde, 33). Pessac en compte environ 65 000 (Gironde, 33). Bordeaux est donc plus peuplée d’environ 195 000 habitants.

Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 800 à 6 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Euratlantique, Bastide, Chartrons : prime LGV partiellement tassée. à Bordeaux, et Environ 4 900 à 6 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pessac se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Pessac. Le milieu de fourchette est 5 850 €/m² contre 5 600 €/m² : environ 4 % d’écart.

Dans l’ancien : Environ 3 800 à 5 600 €/m² dans l’ancien : repli depuis 2022, forte hétérogénéité d’un quartier à l’autre. à Bordeaux, Environ 3 900 à 5 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Pessac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Pessac.

Métropole : tension et prix : quartiers liquides et délais VEFA.

Sud-ouest : université / RP.

Habiter Score et dynamisme

Habiter Score · Bordeaux73 %
Habiter Score · Pessac73 %
Dynamisme · Bordeaux63 %
Dynamisme · Pessac69 %

Scores Habiter Ici (0–100 %)

Milieu de fourchette, en euros par mètre carré

Neuf · Bordeaux5 850 €/m²
Neuf · Pessac5 600 €/m²
Ancien · Bordeaux4 700 €/m²
Ancien · Pessac4 550 €/m²

Habiter Score et dynamisme : indicateurs communaux Habiter Ici. Croissance : horizon 5 ans. Prix : ordres de grandeur 2024–2026. Ce n’est pas le prix de votre logement.

Nombre d’habitants

Bordeaux~260 000 hab.
Pessac~65 000 hab.

Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²

À Bordeaux, 45 m² × 5 850 €/m² ≈ 263 250 €. À Pessac, 45 m² × 5 600 €/m² ≈ 252 000 €. Écart d’environ 11 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.

Bordeaux ou Pessac ?

Comparaison

Arguments

Ce qu’on voit

Ce qui peut coincer

La réponse

Quoi faire

À retenir