Quand on cherche un logement, on regarde souvent la luminosité, l'état de la cuisine ou la proximité du métro. Pourtant, il existe un document souvent ignoré, épais et rébarbatif, qui définit pourtant tout ce que vous avez le droit de faire chez vous : le règlement de copropriété. C’est la « loi » de votre immeuble, celle qui s’impose à vous dès que vous devenez propriétaire.
Beaucoup d'acheteurs découvrent ce document seulement chez le notaire, l'officier public qui valide officiellement votre achat, juste avant de signer. C'est une erreur. Ce document, qui ressemble souvent à un petit livre, contient des règles parfois surprenantes sur votre quotidien. Demandez-le dès votre première visite ou au moment de faire votre offre. Il ne faut pas hésiter à poser des questions précises à l'agent immobilier ou au vendeur sur les points qui pourraient bloquer votre projet de vie.
Ce qui se cache derrière les lignes du règlement
Le premier point à vérifier concerne vos compagnons à quatre pattes. Certains règlements de copropriété contiennent des clauses restrictives sur la présence d'animaux, notamment les chiens dits « dangereux » ou, plus rarement, sur le nombre d'animaux autorisés par foyer. Si vous avez un gros chien, vérifiez que le règlement ne vous impose pas des contraintes de circulation dans les parties communes, comme l'obligation de le porter dans les bras ou de lui mettre une muselière systématiquement.
Un autre sujet brûlant est celui de la location courte durée. Si vous achetez dans une ville touristique, vous pourriez être tenté de louer votre logement sur des plateformes en ligne pour quelques jours. Attention, car de plus en plus de copropriétés votent des interdictions strictes pour limiter le passage de touristes dans l'immeuble. Si le règlement interdit l'usage commercial ou la location meublée de courte durée, vous pourriez vous retrouver bloqué alors que vous aviez prévu de financer une partie de vos mensualités de crédit grâce à ces revenus.
La jouissance des parties communes est également un point de friction classique. Vous rêvez de mettre un beau pot de fleurs sur le palier ou de laisser votre poussette dans l'entrée ? Le règlement précise ce qui est autorisé ou non dans les espaces partagés. Il peut interdire tout objet personnel dans le couloir pour des raisons de sécurité incendie. De même, si vous avez une terrasse, vérifiez si vous avez le droit d'y installer un barbecue, une véranda ou même un simple parasol d'une couleur spécifique. Parfois, l'usage d'une terrasse est « privatif » mais soumis à des règles strictes sur le type de revêtement de sol ou la hauteur des plantes.
Enfin, les travaux sont encadrés par ce texte. Si vous projetez de casser une cloison pour agrandir votre salon, le règlement peut exiger une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires, c'est-à-dire la réunion annuelle où tous les propriétaires votent les décisions importantes. Certains règlements imposent même des contraintes sur le type de parquet que vous pouvez poser, pour limiter le bruit chez le voisin du dessous.
Ne signez jamais sans avoir parcouru ces pages, même si elles semblent fastidieuses. Un règlement de copropriété n'est pas qu'une formalité administrative, c'est le cadre de votre future tranquillité. Si une clause vous semble floue ou trop contraignante, demandez une explication claire avant de vous engager. Il vaut mieux découvrir une interdiction de barbecue avant le compromis de vente que de subir une plainte de vos voisins quelques mois après votre emménagement.