Duel de communes
Ajaccio ou Bastia ?
Deux préfectures, un marché insulaire. Score Ajaccio 3 — Bastia 3.
Vainqueur
Ajaccio
3 à 3. Égalité 3 à 3. Ajaccio est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bastia reste moins chère d’environ 40 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Ajaccio | Bastia |
|---|---|---|
| Habitants | 72 000 (~72 000) · mieux | 48 000 (~48 000) |
| Prix du neuf | 6 850 €/m² | 5 950 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 5 150 €/m² | 4 200 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 308 250 € | 267 750 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 445 250 € | 386 750 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 7 706 € | 6 694 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 11 en Corse-du-Sud · mieux | 1re sur 10 en Haute-Corse |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Ajaccio est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bastia reste moins chère d’environ 40 500 € sur 45 m².
- Ajaccio compte environ 24 000 habitants de plus que Bastia. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Ajaccio : chemin de fer de Corse, liaisons maritimes et aériennes vers le continent, N193. À Bastia : chemin de fer de Corse, port de Bastia, aéroport Bastia-Poretta.
- Emplois à suivre à Ajaccio : Ajaccio (administration, port, CHU), Porto-Vecchio et Bonifacio (tourisme), aéroport Napoléon-Bonaparte. À Bastia : Bastia (port, administration, université de Corse), Calvi (tourisme), Cap Corse.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 445 250 € à Ajaccio, 386 750 € à Bastia.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 7 706 € à Ajaccio, 6 694 € à Bastia, sur la base du 45 m².
- Ajaccio : Votre projet est ancré au sud, avec une thèse annuelle ou secondaire claire.
- Ajaccio : Préfecture sud : saisonnalité locative.
- Bastia : Préfecture nord.
Les faits
Ajaccio compte environ 72 000 habitants (Corse-du-Sud, 2A). Bastia en compte environ 48 000 (Haute-Corse, 2B). Ajaccio est donc plus peuplée d’environ 24 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 6 100 à 7 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Ajaccio se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Ajaccio, et Environ 5 300 à 6 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bastia se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Bastia. Le milieu de fourchette est 6 850 €/m² contre 5 950 €/m² : environ 15 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 4 500 à 5 800 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Ajaccio (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Ajaccio, Environ 3 700 à 4 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Bastia (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Bastia.
Préfecture sud : saisonnalité locative.
Préfecture nord.
- Neuf · Ajaccio6 850 €/m²
- Neuf · Bastia5 950 €/m²
- Ancien · Ajaccio5 150 €/m²
- Ancien · Bastia4 200 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Ajaccio~72 000 hab.
- Bastia~48 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Ajaccio, 45 m² × 6 850 €/m² ≈ 308 250 €. À Bastia, 45 m² × 5 950 €/m² ≈ 267 750 €. Écart d’environ 40 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
En Corse, Ajaccio et Bastia concentrent l’essentiel du neuf. Séparez habiter à l’année, secondaire, et locatif : ce n’est jamais le même Excel. Le neuf de 45 m² coûte environ 40 500 € de plus à Ajaccio (6 850 €/m²) qu’à Bastia (5 950 €/m²).
La réponse
Égalité 3 à 3. Ajaccio est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bastia reste moins chère d’environ 40 500 € sur 45 m². Marché insulaire : chaque projet compte. N’importez pas une thèse continentale. Ajaccio vs Bastia, pas « la mer » contre le continent. Préfecture sud : saisonnalité locative.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 308 250 € à Ajaccio, environ 267 750 € à Bastia, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Ajaccio et celle de Bastia. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Ajaccio, 3 à 3. Neuf : 6 850 €/m² à Ajaccio, 5 950 €/m² à Bastia. Sur 45 m², écart d’environ 40 500 €.