Duel de communes
Annecy-le-Vieux ou Annemasse ?
Score Annecy-le-Vieux 3 — Annemasse 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Annemasse
3 à 3. Égalité 3 à 3. Annemasse est désignée vainqueur : plus d’habitants (~37 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Annecy-le-Vieux reste moins chère d’environ 29 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Annecy-le-Vieux | Annemasse |
|---|---|---|
| Habitants | 21 000 (~21 000) | 37 000 (~37 000) · mieux |
| Prix du neuf | 6 500 €/m² · mieux | 7 150 €/m² |
| Prix de l’ancien | 5 000 €/m² · mieux | 5 800 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 292 500 € · mieux | 321 750 € |
| Famille, 65 m² | 422 500 € · mieux | 464 750 € |
| Frais de notaire estimés | 7 313 € · mieux | 8 044 € |
| Rang dans le département | 4e sur 10 en Haute-Savoie | 2e sur 10 en Haute-Savoie · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Annemasse est désignée vainqueur : plus d’habitants (~37 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Annecy-le-Vieux reste moins chère d’environ 29 250 € sur 45 m².
- Annemasse compte environ 16 000 habitants de plus que Annecy-le-Vieux. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Annecy-le-Vieux : Léman Express (CEVA) vers Genève, A40 et A41 ; routes saturées aux heures de pointe. À Annemasse : Léman Express (CEVA) vers Genève, A40 et A41 ; routes saturées aux heures de pointe.
- Emplois à suivre à Annecy-le-Vieux : Genève et son canton (plusieurs dizaines de milliers de frontaliers), pôles d’Annecy et d’Annemasse, vallée de l’Arve (décolletage). À Annemasse : Genève et son canton (plusieurs dizaines de milliers de frontaliers), pôles d’Annecy et d’Annemasse, vallée de l’Arve (décolletage).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 422 500 € à Annecy-le-Vieux, 464 750 € à Annemasse.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 7 313 € à Annecy-le-Vieux, 8 044 € à Annemasse, sur la base du 45 m².
- Annecy-le-Vieux gagne sur le prix. Annemasse coûte 29 250 € de plus sur 45 m².
- Annecy-le-Vieux : Continuité annecienne : tickets élevés.
- Annemasse : Genevois français : demande tirée par Genève.
Les faits
Annecy-le-Vieux compte environ 21 000 habitants (Haute-Savoie, 74). Annemasse en compte environ 37 000 (Haute-Savoie, 74). Annemasse est donc plus peuplée d’environ 16 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 5 500 à 7 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Annecy-le-Vieux se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Annecy-le-Vieux, et Environ 6 200 à 8 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Annemasse se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Annemasse. Le milieu de fourchette est 6 500 €/m² contre 7 150 €/m² : environ 10 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 800 à 6 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Annecy-le-Vieux (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Annecy-le-Vieux, Environ 4 600 à 7 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Annemasse (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Annemasse.
Continuité annecienne : tickets élevés.
Genevois français : demande tirée par Genève.
- Neuf · Annecy-le-Vieux6 500 €/m²
- Neuf · Annemasse7 150 €/m²
- Ancien · Annecy-le-Vieux5 000 €/m²
- Ancien · Annemasse5 800 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Annecy-le-Vieux~21 000 hab.
- Annemasse~37 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Annecy-le-Vieux, 45 m² × 6 500 €/m² ≈ 292 500 €. À Annemasse, 45 m² × 7 150 €/m² ≈ 321 750 €. Écart d’environ 29 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Annecy-le-Vieux et Annemasse partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 29 250 € (10 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Annemasse est désignée vainqueur : plus d’habitants (~37 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Annecy-le-Vieux reste moins chère d’environ 29 250 € sur 45 m². Annecy-le-Vieux reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Genevois français : demande tirée par Genève.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 292 500 € à Annecy-le-Vieux, environ 321 750 € à Annemasse, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Annecy-le-Vieux et celle de Annemasse. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Annemasse, 3 à 3. Neuf : 6 500 €/m² à Annecy-le-Vieux, 7 150 €/m² à Annemasse. Sur 45 m², écart d’environ 29 250 €.