Duel de communes
Annecy ou Annemasse ?
Score Annecy 3 — Annemasse 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Annecy
3 à 3. Égalité 3 à 3. Annecy est désignée vainqueur : plus d’habitants (~132 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Annemasse reste moins chère d’environ 20 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Annecy | Annemasse |
|---|---|---|
| Habitants | 132 000 (~132 000) · mieux | 37 000 (~37 000) |
| Prix du neuf | 7 600 €/m² | 7 150 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 5 900 €/m² | 5 800 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 342 000 € | 321 750 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 494 000 € | 464 750 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 8 550 € | 8 044 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Haute-Savoie · mieux | 2e sur 10 en Haute-Savoie |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Annecy est désignée vainqueur : plus d’habitants (~132 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Annemasse reste moins chère d’environ 20 250 € sur 45 m².
- Annecy compte environ 95 000 habitants de plus que Annemasse. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Annecy : A41, TER vers Lyon et Genève, bus à haut niveau de service. À Annemasse : Léman Express (CEVA) vers Genève, A40 et A41 ; routes saturées aux heures de pointe.
- Emplois à suivre à Annecy : industrie de précision, tourisme, Genève voisine et vallée de l’Arve. À Annemasse : Genève et son canton (plusieurs dizaines de milliers de frontaliers), pôles d’Annecy et d’Annemasse, vallée de l’Arve (décolletage).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 494 000 € à Annecy, 464 750 € à Annemasse.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 8 550 € à Annecy, 8 044 € à Annemasse, sur la base du 45 m².
- Annemasse gagne sur le prix. Annecy coûte 20 250 € de plus sur 45 m².
- Annecy : Marque lac : prix très élevés, foncier rare, frontaliers genevois.
- Annemasse : Genevois français : demande tirée par Genève.
Les faits
Annecy compte environ 132 000 habitants (Haute-Savoie, 74). Annemasse en compte environ 37 000 (Haute-Savoie, 74). Annecy est donc plus peuplée d’environ 95 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 6 200 à 9 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : rareté foncière, loi montagne/littoral lac, prime lac. à Annecy, et Environ 6 200 à 8 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Annemasse se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Annemasse. Le milieu de fourchette est 7 600 €/m² contre 7 150 €/m² : environ 6 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 4 800 à 7 000 €/m² dans l’ancien : marché haut de gamme, frontaliers genevois. à Annecy, Environ 4 600 à 7 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Annemasse (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Annemasse.
Marque lacustre : prix élevés, liquidité RP, VEFA sélective.
Genevois français : demande tirée par Genève.
- Neuf · Annecy7 600 €/m²
- Neuf · Annemasse7 150 €/m²
- Ancien · Annecy5 900 €/m²
- Ancien · Annemasse5 800 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Annecy~132 000 hab.
- Annemasse~37 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Annecy, 45 m² × 7 600 €/m² ≈ 342 000 €. À Annemasse, 45 m² × 7 150 €/m² ≈ 321 750 €. Écart d’environ 20 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Annecy et Annemasse partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 20 250 € (6 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Annecy est désignée vainqueur : plus d’habitants (~132 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Annemasse reste moins chère d’environ 20 250 € sur 45 m². Annemasse reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Marque lacustre : prix élevés, liquidité RP, VEFA sélective.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 342 000 € à Annecy, environ 321 750 € à Annemasse, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Annecy et celle de Annemasse. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Annecy, 3 à 3. Neuf : 7 600 €/m² à Annecy, 7 150 €/m² à Annemasse. Sur 45 m², écart d’environ 20 250 €.