Duel de communes
Arles ou Marseille ?
Score Arles 0 — Marseille 6, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Marseille
6 à 0. Marseille gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 258 750 €, soit 18 000 € de moins qu’à Arles.
Comparaison
| Critère | Arles | Marseille |
|---|---|---|
| Habitants | 52 000 (~52 000) | 870 000 (~870 000) · mieux |
| Prix du neuf | 6 150 €/m² | 5 750 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 4 650 €/m² | 3 750 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 276 750 € | 258 750 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 399 750 € | 373 750 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 6 919 € | 6 469 € · mieux |
| Rang dans le département | 3e sur 11 en Bouches-du-Rhône | 1re sur 11 en Bouches-du-Rhône · mieux |
Arguments
- Marseille gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 258 750 €, soit 18 000 € de moins qu’à Arles.
- Marseille compte environ 818 000 habitants de plus que Arles. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Arles : métro marseillais (M1, M2), tramways, TER, TGV Marseille Saint-Charles et Aix-en-Provence, aéroport Marseille-Provence. À Marseille : métro M1 et M2, tramways, TER, TGV Saint-Charles.
- Emplois à suivre à Arles : port de Marseille-Fos, Euroméditerranée, Aix-les-Milles et technopôle de l’Arbois, pôle pétrochimique de l’étang de Berre. À Marseille : port de Marseille-Fos, Euroméditerranée, CMA CGM, universités d’Aix-Marseille et AP-HM.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 399 750 € à Arles, 373 750 € à Marseille.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 919 € à Arles, 6 469 € à Marseille, sur la base du 45 m².
- Marseille gagne sur le prix. Arles coûte 18 000 € de plus sur 45 m².
- Arles : Ouest : tickets plus bas, tourisme / RP.
- Marseille : Les écarts entre arrondissements dépassent 2 000 €/m² : jamais de prix moyen communal.
Les faits
Arles compte environ 52 000 habitants (Bouches-du-Rhône, 13). Marseille en compte environ 870 000 (Bouches-du-Rhône, 13). Marseille est donc plus peuplée d’environ 818 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 5 200 à 7 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Arles se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Arles, et Environ 4 600 à 6 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Euroméditerranée, 8e–9e et Prado en haut ; quartiers Nord/centre en bas. à Marseille. Le milieu de fourchette est 6 150 €/m² contre 5 750 €/m² : environ 7 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 500 à 5 800 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Arles (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Arles, Environ 2 800 à 4 700 €/m² dans l’ancien : arrondissements dispersés : écart > 2 000 €/m² du 15e au 7e. à Marseille.
Ouest : tickets plus bas, tourisme / RP.
Métropole méditerranéenne : liquidité sectorielle.
- Neuf · Arles6 150 €/m²
- Neuf · Marseille5 750 €/m²
- Ancien · Arles4 650 €/m²
- Ancien · Marseille3 750 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Arles~52 000 hab.
- Marseille~870 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Arles, 45 m² × 6 150 €/m² ≈ 276 750 €. À Marseille, 45 m² × 5 750 €/m² ≈ 258 750 €. Écart d’environ 18 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Arles et Marseille partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 18 000 € (7 %).
La réponse
Marseille gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 258 750 €, soit 18 000 € de moins qu’à Arles. Arles reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Métropole méditerranéenne : liquidité sectorielle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 276 750 € à Arles, environ 258 750 € à Marseille, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Arles et celle de Marseille. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Marseille, 6 à 0. Neuf : 6 150 €/m² à Arles, 5 750 €/m² à Marseille. Sur 45 m², écart d’environ 18 000 €.