Duel de communes
Aulnay-sous-Bois ou Saint-Denis ?
Score Aulnay-sous-Bois 3 — Saint-Denis 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Saint-Denis
3 à 3. Égalité 3 à 3. Saint-Denis est désignée vainqueur : plus d’habitants (~113 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Aulnay-sous-Bois reste moins chère d’environ 58 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Aulnay-sous-Bois | Saint-Denis |
|---|---|---|
| Habitants | 87 000 (~87 000) | 113 000 (~113 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 600 €/m² · mieux | 5 900 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 150 €/m² · mieux | 3 950 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 207 000 € · mieux | 265 500 € |
| Famille, 65 m² | 299 000 € · mieux | 383 500 € |
| Frais de notaire estimés | 5 175 € · mieux | 6 638 € |
| Rang dans le département | 4e sur 11 en Seine-Saint-Denis | 1re sur 11 en Seine-Saint-Denis · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Saint-Denis est désignée vainqueur : plus d’habitants (~113 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Aulnay-sous-Bois reste moins chère d’environ 58 500 € sur 45 m².
- Saint-Denis compte environ 26 000 habitants de plus que Aulnay-sous-Bois. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Aulnay-sous-Bois : métro 1, 4, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 14, RER B, D et E, tramways, lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express à terme. À Saint-Denis : métro 13 et 14 (Pleyel), RER B et D, tramways T1, T5 et T8, lignes 15, 16 et 17 à terme.
- Emplois à suivre à Aulnay-sous-Bois : Plaine Saint-Denis (tertiaire, médias), Roissy–Le Bourget (logistique, aéroportuaire), Village olympique reconverti. À Saint-Denis : Plaine Saint-Denis, Stade de France, université Paris 8, SNCF et Orange.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 299 000 € à Aulnay-sous-Bois, 383 500 € à Saint-Denis.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 175 € à Aulnay-sous-Bois, 6 638 € à Saint-Denis, sur la base du 45 m².
- Aulnay-sous-Bois gagne sur le prix. Saint-Denis coûte 58 500 € de plus sur 45 m².
- Aulnay-sous-Bois : Nord-est dense : tickets plus bas, juger RER B et emploi.
- Saint-Denis : Grand Paris Express : la prime dépend de la livraison effective des lignes 16 et 17.
Les faits
Aulnay-sous-Bois compte environ 87 000 habitants (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis en compte environ 113 000 (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis est donc plus peuplée d’environ 26 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 000 à 5 200 €/m² en VEFA courante (hors parking) : RER B/ligne 16 attendue : prime anticipée à sécuriser. à Aulnay-sous-Bois, et Environ 5 000 à 6 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pleyel, Confluence, Village olympique reconverti : forte prime de transformation, risque d’offre abondante. à Saint-Denis. Le milieu de fourchette est 4 600 €/m² contre 5 900 €/m² : environ 28 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 700 à 3 600 €/m² dans l’ancien : marché RP accessible, vigilance quartiers. à Aulnay-sous-Bois, Environ 3 300 à 4 600 €/m² dans l’ancien : grand écart entre centre ancien et quartiers rénovés. à Saint-Denis.
Nord-est dense : tickets plus bas, juger RER B et emploi.
Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
- Neuf · Aulnay-sous-Bois4 600 €/m²
- Neuf · Saint-Denis5 900 €/m²
- Ancien · Aulnay-sous-Bois3 150 €/m²
- Ancien · Saint-Denis3 950 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Aulnay-sous-Bois~87 000 hab.
- Saint-Denis~113 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Aulnay-sous-Bois, 45 m² × 4 600 €/m² ≈ 207 000 €. À Saint-Denis, 45 m² × 5 900 €/m² ≈ 265 500 €. Écart d’environ 58 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Aulnay-sous-Bois et Saint-Denis partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 58 500 € (28 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Saint-Denis est désignée vainqueur : plus d’habitants (~113 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Aulnay-sous-Bois reste moins chère d’environ 58 500 € sur 45 m². Aulnay-sous-Bois reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 207 000 € à Aulnay-sous-Bois, environ 265 500 € à Saint-Denis, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Aulnay-sous-Bois et celle de Saint-Denis. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Saint-Denis, 3 à 3. Neuf : 4 600 €/m² à Aulnay-sous-Bois, 5 900 €/m² à Saint-Denis. Sur 45 m², écart d’environ 58 500 €.