Duel de communes
Aurillac ou Saint-Flour ?
Score Aurillac 3 — Saint-Flour 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Aurillac
3 à 3. Égalité 3 à 3. Aurillac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~25 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Flour reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Aurillac | Saint-Flour |
|---|---|---|
| Habitants | 25 000 (~25 000) · mieux | 6 500 (~6 500) |
| Prix du neuf | 4 550 €/m² | 4 150 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 3 100 €/m² | 2 750 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 204 750 € | 186 750 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 295 750 € | 269 750 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 5 119 € | 4 669 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Cantal · mieux | 2e sur 10 en Cantal |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Aurillac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~25 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Flour reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
- Aurillac compte environ 18 500 habitants de plus que Saint-Flour. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Aurillac : bus, train ou voiture selon le quartier. À Saint-Flour : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Aurillac : emplois de Cantal. À Saint-Flour : emplois de Cantal.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 295 750 € à Aurillac, 269 750 € à Saint-Flour.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 119 € à Aurillac, 4 669 € à Saint-Flour, sur la base du 45 m².
- Saint-Flour gagne sur le prix. Aurillac coûte 18 000 € de plus sur 45 m².
- Aurillac : Pôle cantalien : tickets bas, liquidité à documenter.
- Saint-Flour : Est Cantal : volumes très faibles.
Les faits
Aurillac compte environ 25 000 habitants (Cantal, 15). Saint-Flour en compte environ 6 500 (Cantal, 15). Aurillac est donc plus peuplée d’environ 18 500 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 100 à 5 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Aurillac se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Aurillac, et Environ 3 600 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Saint-Flour se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Saint-Flour. Le milieu de fourchette est 4 550 €/m² contre 4 150 €/m² : environ 10 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 700 à 3 500 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Aurillac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Aurillac, Environ 2 300 à 3 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Saint-Flour (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Saint-Flour.
Pôle cantalien : tickets bas, liquidité à documenter.
Est Cantal : volumes très faibles.
- Neuf · Aurillac4 550 €/m²
- Neuf · Saint-Flour4 150 €/m²
- Ancien · Aurillac3 100 €/m²
- Ancien · Saint-Flour2 750 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Aurillac~25 000 hab.
- Saint-Flour~6 500 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Aurillac, 45 m² × 4 550 €/m² ≈ 204 750 €. À Saint-Flour, 45 m² × 4 150 €/m² ≈ 186 750 €. Écart d’environ 18 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Aurillac et Saint-Flour partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 18 000 € (10 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Aurillac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~25 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Flour reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m². Saint-Flour reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Pôle cantalien : tickets bas, liquidité à documenter.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 204 750 € à Aurillac, environ 186 750 € à Saint-Flour, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Aurillac et celle de Saint-Flour. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Aurillac, 3 à 3. Neuf : 4 550 €/m² à Aurillac, 4 150 €/m² à Saint-Flour. Sur 45 m², écart d’environ 18 000 €.