Duel de communes
Bayonne ou Pau ?
Score Bayonne 3 — Pau 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Pau
3 à 3. Égalité 3 à 3. Pau est désignée vainqueur : plus d’habitants (~77 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bayonne reste moins chère d’environ 36 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Bayonne | Pau |
|---|---|---|
| Habitants | 52 000 (~52 000) | 77 000 (~77 000) · mieux |
| Prix du neuf | 6 000 €/m² · mieux | 6 800 €/m² |
| Prix de l’ancien | 4 900 €/m² · mieux | 5 750 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 270 000 € · mieux | 306 000 € |
| Famille, 65 m² | 390 000 € · mieux | 442 000 € |
| Frais de notaire estimés | 6 750 € · mieux | 7 650 € |
| Rang dans le département | 2e sur 12 en Pyrénées-Atlantiques | 1re sur 12 en Pyrénées-Atlantiques · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Pau est désignée vainqueur : plus d’habitants (~77 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bayonne reste moins chère d’environ 36 000 € sur 45 m².
- Pau compte environ 25 000 habitants de plus que Bayonne. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Bayonne : A64, TGV Bordeaux–Hendaye, aéroports Pau-Pyrénées et Biarritz-Pays basque. À Pau : A64, TGV Bordeaux–Hendaye, aéroports Pau-Pyrénées et Biarritz-Pays basque.
- Emplois à suivre à Bayonne : Pau (TotalEnergies, aéronautique, université), Bayonne–Anglet–Biarritz, tourisme et frontière espagnole. À Pau : Pau (TotalEnergies, aéronautique, université), Bayonne–Anglet–Biarritz, tourisme et frontière espagnole.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 390 000 € à Bayonne, 442 000 € à Pau.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 750 € à Bayonne, 7 650 € à Pau, sur la base du 45 m².
- Bayonne gagne sur le prix. Pau coûte 36 000 € de plus sur 45 m².
- Bayonne : Cœur du BAB : prix élevés, liquidité RP.
- Pau : Pôle béarnais : tickets plus mesurés que le BAB.
Les faits
Bayonne compte environ 52 000 habitants (Pyrénées-Atlantiques, 64). Pau en compte environ 77 000 (Pyrénées-Atlantiques, 64). Pau est donc plus peuplée d’environ 25 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 900 à 7 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bayonne se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Bayonne, et Environ 5 800 à 7 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pau se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Pau. Le milieu de fourchette est 6 000 €/m² contre 6 800 €/m² : environ 13 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 800 à 6 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Bayonne (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Bayonne, Environ 4 700 à 6 800 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Pau (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Pau.
Cœur du BAB : prix élevés, liquidité RP.
Pôle béarnais : tickets plus mesurés que le BAB.
- Neuf · Bayonne6 000 €/m²
- Neuf · Pau6 800 €/m²
- Ancien · Bayonne4 900 €/m²
- Ancien · Pau5 750 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Bayonne~52 000 hab.
- Pau~77 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Bayonne, 45 m² × 6 000 €/m² ≈ 270 000 €. À Pau, 45 m² × 6 800 €/m² ≈ 306 000 €. Écart d’environ 36 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Bayonne et Pau partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 36 000 € (13 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Pau est désignée vainqueur : plus d’habitants (~77 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bayonne reste moins chère d’environ 36 000 € sur 45 m². Bayonne reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Pôle béarnais : tickets plus mesurés que le BAB.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 270 000 € à Bayonne, environ 306 000 € à Pau, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Bayonne et celle de Pau. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Pau, 3 à 3. Neuf : 6 000 €/m² à Bayonne, 6 800 €/m² à Pau. Sur 45 m², écart d’environ 36 000 €.