Duel de communes
Bischheim ou Strasbourg ?
Score Bischheim 3 — Strasbourg 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Strasbourg
3 à 3. Égalité 3 à 3. Strasbourg est désignée vainqueur : plus d’habitants (~290 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bischheim reste moins chère d’environ 27 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Bischheim | Strasbourg |
|---|---|---|
| Habitants | 17 000 (~17 000) | 290 000 (~290 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 450 €/m² · mieux | 5 050 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 400 €/m² · mieux | 3 900 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 200 250 € · mieux | 227 250 € |
| Famille, 65 m² | 289 250 € · mieux | 328 250 € |
| Frais de notaire estimés | 5 006 € · mieux | 5 681 € |
| Rang dans le département | 7e sur 11 en Bas-Rhin | 1re sur 11 en Bas-Rhin · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Strasbourg est désignée vainqueur : plus d’habitants (~290 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bischheim reste moins chère d’environ 27 000 € sur 45 m².
- Strasbourg compte environ 273 000 habitants de plus que Bischheim. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Bischheim : tramways A à F, TER Alsace, TGV Est (Paris en 1 h 50), liaison Kehl–Strasbourg. À Strasbourg : tramways A à F, TER, TGV Est, liaison Strasbourg–Kehl.
- Emplois à suivre à Bischheim : institutions européennes (Parlement, Conseil de l’Europe), universités, Illkirch (parc d’innovation), port autonome, frontière allemande. À Strasbourg : Parlement européen, Conseil de l’Europe, universités, CHU et port autonome.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 289 250 € à Bischheim, 328 250 € à Strasbourg.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 006 € à Bischheim, 5 681 € à Strasbourg, sur la base du 45 m².
- Bischheim gagne sur le prix. Strasbourg coûte 27 000 € de plus sur 45 m².
- Bischheim : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Bischheim, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Strasbourg : Tickets déjà élevés : le rendement locatif est plafonné par les loyers.
Les faits
Bischheim compte environ 17 000 habitants (Bas-Rhin, 67). Strasbourg en compte environ 290 000 (Bas-Rhin, 67). Strasbourg est donc plus peuplée d’environ 273 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 900 à 5 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bischheim se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Bischheim, et Environ 4 200 à 5 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Presqu’île Malraux, Neudorf, Esplanade ; Eurométropole en cadence. à Strasbourg. Le milieu de fourchette est 4 450 €/m² contre 5 050 €/m² : environ 13 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 900 à 3 900 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Bischheim (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Bischheim, Environ 3 200 à 4 600 €/m² dans l’ancien : demande institutionnelle (UE) et étudiante, prime frontalière. à Strasbourg.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Bischheim, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Métropole rhénane : le choix se joue au quartier (Neudorf, Krutenau, Orangerie…), pas à la seule commune.
- Neuf · Bischheim4 450 €/m²
- Neuf · Strasbourg5 050 €/m²
- Ancien · Bischheim3 400 €/m²
- Ancien · Strasbourg3 900 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Bischheim~17 000 hab.
- Strasbourg~290 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Bischheim, 45 m² × 4 450 €/m² ≈ 200 250 €. À Strasbourg, 45 m² × 5 050 €/m² ≈ 227 250 €. Écart d’environ 27 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Bischheim et Strasbourg partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 27 000 € (13 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Strasbourg est désignée vainqueur : plus d’habitants (~290 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Bischheim reste moins chère d’environ 27 000 € sur 45 m². Bischheim reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Métropole rhénane : le choix se joue au quartier (Neudorf, Krutenau, Orangerie…), pas à la seule commune.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 200 250 € à Bischheim, environ 227 250 € à Strasbourg, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Bischheim et celle de Strasbourg. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Strasbourg, 3 à 3. Neuf : 4 450 €/m² à Bischheim, 5 050 €/m² à Strasbourg. Sur 45 m², écart d’environ 27 000 €.