Duel de communes
Bourges ou Saint-Doulchard ?
Score Bourges 3 — Saint-Doulchard 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Bourges
3 à 3. Égalité 3 à 3. Bourges est désignée vainqueur : plus d’habitants (~64 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Doulchard reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Bourges | Saint-Doulchard |
|---|---|---|
| Habitants | 64 000 (~64 000) · mieux | 10 000 (~10 000) |
| Prix du neuf | 4 000 €/m² | 3 700 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 2 350 €/m² | 2 100 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 180 000 € | 166 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 260 000 € | 240 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 4 500 € | 4 163 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Cher · mieux | 3e sur 10 en Cher |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Bourges est désignée vainqueur : plus d’habitants (~64 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Doulchard reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
- Bourges compte environ 54 000 habitants de plus que Saint-Doulchard. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Bourges : bus, train ou voiture selon le quartier. À Saint-Doulchard : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Bourges : emplois de Cher. À Saint-Doulchard : emplois de Cher.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 260 000 € à Bourges, 240 500 € à Saint-Doulchard.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 500 € à Bourges, 4 163 € à Saint-Doulchard, sur la base du 45 m².
- Saint-Doulchard gagne sur le prix. Bourges coûte 13 500 € de plus sur 45 m².
- Bourges : Préfecture.
- Saint-Doulchard : Ouest Bourges.
Les faits
Bourges compte environ 64 000 habitants (Cher, 18). Saint-Doulchard en compte environ 10 000 (Cher, 18). Bourges est donc plus peuplée d’environ 54 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 600 à 4 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bourges se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Bourges, et Environ 3 300 à 4 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Saint-Doulchard se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Saint-Doulchard. Le milieu de fourchette est 4 000 €/m² contre 3 700 €/m² : environ 8 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 000 à 2 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Bourges (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Bourges, Environ 1 700 à 2 500 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Saint-Doulchard (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Saint-Doulchard.
Préfecture.
Ouest Bourges.
- Neuf · Bourges4 000 €/m²
- Neuf · Saint-Doulchard3 700 €/m²
- Ancien · Bourges2 350 €/m²
- Ancien · Saint-Doulchard2 100 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Bourges~64 000 hab.
- Saint-Doulchard~10 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Bourges, 45 m² × 4 000 €/m² ≈ 180 000 €. À Saint-Doulchard, 45 m² × 3 700 €/m² ≈ 166 500 €. Écart d’environ 13 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Bourges et Saint-Doulchard partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 13 500 € (8 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Bourges est désignée vainqueur : plus d’habitants (~64 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Doulchard reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m². Saint-Doulchard reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 180 000 € à Bourges, environ 166 500 € à Saint-Doulchard, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Bourges et celle de Saint-Doulchard. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Bourges, 3 à 3. Neuf : 4 000 €/m² à Bourges, 3 700 €/m² à Saint-Doulchard. Sur 45 m², écart d’environ 13 500 €.