Duel de communes
Bourges ou Vierzon ?
Score Bourges 3 — Vierzon 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Bourges
3 à 3. Égalité 3 à 3. Bourges est désignée vainqueur : plus d’habitants (~64 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Vierzon reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Bourges | Vierzon |
|---|---|---|
| Habitants | 64 000 (~64 000) · mieux | 25 000 (~25 000) |
| Prix du neuf | 4 000 €/m² | 3 700 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 2 350 €/m² | 2 100 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 180 000 € | 166 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 260 000 € | 240 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 4 500 € | 4 163 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Cher · mieux | 2e sur 10 en Cher |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Bourges est désignée vainqueur : plus d’habitants (~64 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Vierzon reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
- Bourges compte environ 39 000 habitants de plus que Vierzon. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Bourges : bus, train ou voiture selon le quartier. À Vierzon : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Bourges : emplois de Cher. À Vierzon : emplois de Cher.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 260 000 € à Bourges, 240 500 € à Vierzon.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 500 € à Bourges, 4 163 € à Vierzon, sur la base du 45 m².
- Vierzon gagne sur le prix. Bourges coûte 13 500 € de plus sur 45 m².
- Bourges : Préfecture.
- Vierzon : Nord-ouest.
Les faits
Bourges compte environ 64 000 habitants (Cher, 18). Vierzon en compte environ 25 000 (Cher, 18). Bourges est donc plus peuplée d’environ 39 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 600 à 4 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bourges se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Bourges, et Environ 3 300 à 4 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Vierzon se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Vierzon. Le milieu de fourchette est 4 000 €/m² contre 3 700 €/m² : environ 8 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 000 à 2 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Bourges (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Bourges, Environ 1 700 à 2 500 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Vierzon (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Vierzon.
Préfecture.
Nord-ouest.
- Neuf · Bourges4 000 €/m²
- Neuf · Vierzon3 700 €/m²
- Ancien · Bourges2 350 €/m²
- Ancien · Vierzon2 100 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Bourges~64 000 hab.
- Vierzon~25 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Bourges, 45 m² × 4 000 €/m² ≈ 180 000 €. À Vierzon, 45 m² × 3 700 €/m² ≈ 166 500 €. Écart d’environ 13 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Bourges et Vierzon partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 13 500 € (8 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Bourges est désignée vainqueur : plus d’habitants (~64 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Vierzon reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m². Vierzon reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 180 000 € à Bourges, environ 166 500 € à Vierzon, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Bourges et celle de Vierzon. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Bourges, 3 à 3. Neuf : 4 000 €/m² à Bourges, 3 700 €/m² à Vierzon. Sur 45 m², écart d’environ 13 500 €.