Duel de communes
Caen ou Hérouville-Saint-Clair ?
Score Caen 3 — Hérouville-Saint-Clair 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Caen
3 à 3. Égalité 3 à 3. Caen est désignée vainqueur : plus d’habitants (~108 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Hérouville-Saint-Clair reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Caen | Hérouville-Saint-Clair |
|---|---|---|
| Habitants | 108 000 (~108 000) · mieux | 22 000 (~22 000) |
| Prix du neuf | 4 650 €/m² | 4 300 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 3 600 €/m² | 3 200 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 209 250 € | 193 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 302 250 € | 279 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 5 231 € | 4 838 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Calvados · mieux | 2e sur 10 en Calvados |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Caen est désignée vainqueur : plus d’habitants (~108 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Hérouville-Saint-Clair reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
- Caen compte environ 86 000 habitants de plus que Hérouville-Saint-Clair. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Caen : tramway, TGV Paris–Caen, A13. À Hérouville-Saint-Clair : tramway de Caen, TGV Paris–Caen (environ 2 h), A13, TER Normandie.
- Emplois à suivre à Caen : université de Caen, CHU, GANIL, Renault Trucks, Ouistreham. À Hérouville-Saint-Clair : Caen (université, CHU, Renault Trucks), Deauville–Trouville (tourisme), Ouistreham (ferries).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 302 250 € à Caen, 279 500 € à Hérouville-Saint-Clair.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 231 € à Caen, 4 838 € à Hérouville-Saint-Clair, sur la base du 45 m².
- Hérouville-Saint-Clair gagne sur le prix. Caen coûte 15 750 € de plus sur 45 m².
- Caen : Marché RP lisible, littoral voisin plus spéculatif.
- Hérouville-Saint-Clair : Nord Caen.
Les faits
Caen compte environ 108 000 habitants (Calvados, 14). Hérouville-Saint-Clair en compte environ 22 000 (Calvados, 14). Caen est donc plus peuplée d’environ 86 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 200 à 5 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Caen se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Caen, et Environ 3 800 à 4 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Hérouville-Saint-Clair se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Hérouville-Saint-Clair. Le milieu de fourchette est 4 650 €/m² contre 4 300 €/m² : environ 8 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 100 à 4 100 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Caen (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Caen, Environ 2 700 à 3 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Hérouville-Saint-Clair (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Hérouville-Saint-Clair.
Préfecture : stock neuf, tension étudiante.
Nord Caen.
- Neuf · Caen4 650 €/m²
- Neuf · Hérouville-Saint-Clair4 300 €/m²
- Ancien · Caen3 600 €/m²
- Ancien · Hérouville-Saint-Clair3 200 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Caen~108 000 hab.
- Hérouville-Saint-Clair~22 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Caen, 45 m² × 4 650 €/m² ≈ 209 250 €. À Hérouville-Saint-Clair, 45 m² × 4 300 €/m² ≈ 193 500 €. Écart d’environ 15 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Caen et Hérouville-Saint-Clair partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 15 750 € (8 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Caen est désignée vainqueur : plus d’habitants (~108 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Hérouville-Saint-Clair reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m². Hérouville-Saint-Clair reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture : stock neuf, tension étudiante.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 209 250 € à Caen, environ 193 500 € à Hérouville-Saint-Clair, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Caen et celle de Hérouville-Saint-Clair. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Caen, 3 à 3. Neuf : 4 650 €/m² à Caen, 4 300 €/m² à Hérouville-Saint-Clair. Sur 45 m², écart d’environ 15 750 €.