Duel de communes
Cahors ou Figeac ?
Score Cahors 3 — Figeac 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Cahors
3 à 3. Égalité 3 à 3. Cahors est désignée vainqueur : plus d’habitants (~20 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Figeac reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Cahors | Figeac |
|---|---|---|
| Habitants | 20 000 (~20 000) · mieux | 10 000 (~10 000) |
| Prix du neuf | 3 650 €/m² | 3 400 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 2 100 €/m² | 1 850 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 164 250 € | 153 000 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 237 250 € | 221 000 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 4 106 € | 3 825 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Lot · mieux | 2e sur 10 en Lot |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Cahors est désignée vainqueur : plus d’habitants (~20 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Figeac reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
- Cahors compte environ 10 000 habitants de plus que Figeac. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Cahors : bus, train ou voiture selon le quartier. À Figeac : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Cahors : emplois de Lot. À Figeac : emplois de Lot.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 237 250 € à Cahors, 221 000 € à Figeac.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 106 € à Cahors, 3 825 € à Figeac, sur la base du 45 m².
- Figeac gagne sur le prix. Cahors coûte 11 250 € de plus sur 45 m².
- Cahors : Préfecture : liquidité sélective.
- Figeac : Est : emploi aéronautique.
Les faits
Cahors compte environ 20 000 habitants (Lot, 46). Figeac en compte environ 10 000 (Lot, 46). Cahors est donc plus peuplée d’environ 10 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 300 à 4 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Cahors se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Cahors, et Environ 3 000 à 3 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Figeac se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Figeac. Le milieu de fourchette est 3 650 €/m² contre 3 400 €/m² : environ 7 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 1 800 à 2 400 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Cahors (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Cahors, Environ 1 500 à 2 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Figeac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Figeac.
Préfecture : liquidité sélective.
Est : emploi aéronautique.
- Neuf · Cahors3 650 €/m²
- Neuf · Figeac3 400 €/m²
- Ancien · Cahors2 100 €/m²
- Ancien · Figeac1 850 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Cahors~20 000 hab.
- Figeac~10 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Cahors, 45 m² × 3 650 €/m² ≈ 164 250 €. À Figeac, 45 m² × 3 400 €/m² ≈ 153 000 €. Écart d’environ 11 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Cahors et Figeac partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 11 250 € (7 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Cahors est désignée vainqueur : plus d’habitants (~20 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Figeac reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m². Figeac reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture : liquidité sélective.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 164 250 € à Cahors, environ 153 000 € à Figeac, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Cahors et celle de Figeac. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Cahors, 3 à 3. Neuf : 3 650 €/m² à Cahors, 3 400 €/m² à Figeac. Sur 45 m², écart d’environ 11 250 €.