Duel de communes
Cahors ou Gourdon ?
Score Cahors 3 — Gourdon 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Cahors
3 à 3. Égalité 3 à 3. Cahors est désignée vainqueur : plus d’habitants (~20 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Gourdon reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Cahors | Gourdon |
|---|---|---|
| Habitants | 20 000 (~20 000) · mieux | 4 200 (~4 200) |
| Prix du neuf | 3 650 €/m² | 3 400 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 2 100 €/m² | 1 850 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 164 250 € | 153 000 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 237 250 € | 221 000 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 4 106 € | 3 825 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Lot · mieux | 3e sur 10 en Lot |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Cahors est désignée vainqueur : plus d’habitants (~20 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Gourdon reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
- Cahors compte environ 15 800 habitants de plus que Gourdon. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Cahors : bus, train ou voiture selon le quartier. À Gourdon : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Cahors : emplois de Lot. À Gourdon : emplois de Lot.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 237 250 € à Cahors, 221 000 € à Gourdon.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 106 € à Cahors, 3 825 € à Gourdon, sur la base du 45 m².
- Gourdon gagne sur le prix. Cahors coûte 11 250 € de plus sur 45 m².
- Cahors : Préfecture : liquidité sélective.
- Gourdon : Nord.
Les faits
Cahors compte environ 20 000 habitants (Lot, 46). Gourdon en compte environ 4 200 (Lot, 46). Cahors est donc plus peuplée d’environ 15 800 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 300 à 4 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Cahors se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Cahors, et Environ 3 000 à 3 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Gourdon se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Gourdon. Le milieu de fourchette est 3 650 €/m² contre 3 400 €/m² : environ 7 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 1 800 à 2 400 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Cahors (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Cahors, Environ 1 500 à 2 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Gourdon (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Gourdon.
Préfecture : liquidité sélective.
Nord.
- Neuf · Cahors3 650 €/m²
- Neuf · Gourdon3 400 €/m²
- Ancien · Cahors2 100 €/m²
- Ancien · Gourdon1 850 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Cahors~20 000 hab.
- Gourdon~4 200 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Cahors, 45 m² × 3 650 €/m² ≈ 164 250 €. À Gourdon, 45 m² × 3 400 €/m² ≈ 153 000 €. Écart d’environ 11 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Cahors et Gourdon partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 11 250 € (7 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Cahors est désignée vainqueur : plus d’habitants (~20 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Gourdon reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m². Gourdon reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture : liquidité sélective.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 164 250 € à Cahors, environ 153 000 € à Gourdon, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Cahors et celle de Gourdon. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Cahors, 3 à 3. Neuf : 3 650 €/m² à Cahors, 3 400 €/m² à Gourdon. Sur 45 m², écart d’environ 11 250 €.