Duel de communes
Carcassonne ou Narbonne ?
Score Carcassonne 3 — Narbonne 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Narbonne
3 à 3. Égalité 3 à 3. Narbonne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~56 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Carcassonne reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Carcassonne | Narbonne |
|---|---|---|
| Habitants | 47 000 (~47 000) | 56 000 (~56 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 150 €/m² · mieux | 4 500 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 750 €/m² · mieux | 3 050 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 186 750 € · mieux | 202 500 € |
| Famille, 65 m² | 269 750 € · mieux | 292 500 € |
| Frais de notaire estimés | 4 669 € · mieux | 5 063 € |
| Rang dans le département | 2e sur 10 en Aude | 1re sur 10 en Aude · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Narbonne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~56 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Carcassonne reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
- Narbonne compte environ 9 000 habitants de plus que Carcassonne. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Carcassonne : bus, train ou voiture selon le quartier. À Narbonne : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Carcassonne : emplois de Aude. À Narbonne : emplois de Aude.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 269 750 € à Carcassonne, 292 500 € à Narbonne.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 669 € à Carcassonne, 5 063 € à Narbonne, sur la base du 45 m².
- Carcassonne gagne sur le prix. Narbonne coûte 15 750 € de plus sur 45 m².
- Carcassonne : Préfecture : neuf limité.
- Narbonne : Littoral audois : tourisme vs RP.
Les faits
Carcassonne compte environ 47 000 habitants (Aude, 11). Narbonne en compte environ 56 000 (Aude, 11). Narbonne est donc plus peuplée d’environ 9 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 700 à 4 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Carcassonne se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Carcassonne, et Environ 4 100 à 4 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Narbonne se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Narbonne. Le milieu de fourchette est 4 150 €/m² contre 4 500 €/m² : environ 8 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 400 à 3 100 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Carcassonne (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Carcassonne, Environ 2 700 à 3 400 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Narbonne (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Narbonne.
Préfecture : neuf limité.
Littoral audois : tourisme vs RP.
- Neuf · Carcassonne4 150 €/m²
- Neuf · Narbonne4 500 €/m²
- Ancien · Carcassonne2 750 €/m²
- Ancien · Narbonne3 050 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Carcassonne~47 000 hab.
- Narbonne~56 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Carcassonne, 45 m² × 4 150 €/m² ≈ 186 750 €. À Narbonne, 45 m² × 4 500 €/m² ≈ 202 500 €. Écart d’environ 15 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Carcassonne et Narbonne partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 15 750 € (8 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Narbonne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~56 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Carcassonne reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m². Carcassonne reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Littoral audois : tourisme vs RP.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 186 750 € à Carcassonne, environ 202 500 € à Narbonne, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Carcassonne et celle de Narbonne. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Narbonne, 3 à 3. Neuf : 4 150 €/m² à Carcassonne, 4 500 €/m² à Narbonne. Sur 45 m², écart d’environ 15 750 €.