Duel de communes
Cenon ou Pessac ?
Score Cenon 3 — Pessac 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Pessac
3 à 3. Égalité 3 à 3. Pessac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~65 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cenon reste moins chère d’environ 20 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Cenon | Pessac |
|---|---|---|
| Habitants | 26 000 (~26 000) | 65 000 (~65 000) · mieux |
| Prix du neuf | 5 150 €/m² · mieux | 5 600 €/m² |
| Prix de l’ancien | 4 150 €/m² · mieux | 4 550 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 231 750 € · mieux | 252 000 € |
| Famille, 65 m² | 334 750 € · mieux | 364 000 € |
| Frais de notaire estimés | 5 794 € · mieux | 6 300 € |
| Rang dans le département | 8e sur 18 en Gironde | 2e sur 18 en Gironde · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Pessac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~65 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cenon reste moins chère d’environ 20 250 € sur 45 m².
- Pessac compte environ 39 000 habitants de plus que Cenon. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Cenon : tramways A à D, TER Nouvelle-Aquitaine, LGV Paris–Bordeaux (2 h), aéroport Bordeaux-Mérignac. À Pessac : tramways A à D, TER Nouvelle-Aquitaine, LGV Paris–Bordeaux (2 h), aéroport Bordeaux-Mérignac.
- Emplois à suivre à Cenon : aéronautique et défense (Mérignac), Euratlantique, port de Bordeaux, vignoble, CHU et universités bordelaises. À Pessac : aéronautique et défense (Mérignac), Euratlantique, port de Bordeaux, vignoble, CHU et universités bordelaises.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 334 750 € à Cenon, 364 000 € à Pessac.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 794 € à Cenon, 6 300 € à Pessac, sur la base du 45 m².
- Cenon gagne sur le prix. Pessac coûte 20 250 € de plus sur 45 m².
- Cenon : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Cenon, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Pessac : Sud-ouest : université / RP.
Les faits
Cenon compte environ 26 000 habitants (Gironde, 33). Pessac en compte environ 65 000 (Gironde, 33). Pessac est donc plus peuplée d’environ 39 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 500 à 5 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Cenon se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Cenon, et Environ 4 900 à 6 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pessac se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Pessac. Le milieu de fourchette est 5 150 €/m² contre 5 600 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 500 à 4 800 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Cenon (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Cenon, Environ 3 900 à 5 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Pessac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Pessac.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Cenon, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Sud-ouest : université / RP.
- Neuf · Cenon5 150 €/m²
- Neuf · Pessac5 600 €/m²
- Ancien · Cenon4 150 €/m²
- Ancien · Pessac4 550 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Cenon~26 000 hab.
- Pessac~65 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Cenon, 45 m² × 5 150 €/m² ≈ 231 750 €. À Pessac, 45 m² × 5 600 €/m² ≈ 252 000 €. Écart d’environ 20 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Cenon et Pessac partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 20 250 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Pessac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~65 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cenon reste moins chère d’environ 20 250 € sur 45 m². Cenon reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Sud-ouest : université / RP.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 231 750 € à Cenon, environ 252 000 € à Pessac, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Cenon et celle de Pessac. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Pessac, 3 à 3. Neuf : 5 150 €/m² à Cenon, 5 600 €/m² à Pessac. Sur 45 m², écart d’environ 20 250 €.