Duel de communes
Cergy ou Argenteuil ?
Score Cergy 3 — Argenteuil 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Argenteuil
3 à 3. Égalité 3 à 3. Argenteuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~110 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cergy reste moins chère d’environ 6 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Cergy | Argenteuil |
|---|---|---|
| Habitants | 68 000 (~68 000) | 110 000 (~110 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 900 €/m² · mieux | 5 050 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 350 €/m² · mieux | 3 400 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 220 500 € · mieux | 227 250 € |
| Famille, 65 m² | 318 500 € · mieux | 328 250 € |
| Frais de notaire estimés | 5 513 € · mieux | 5 681 € |
| Rang dans le département | 2e sur 10 en Val-d'Oise | 1re sur 10 en Val-d'Oise · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Argenteuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~110 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cergy reste moins chère d’environ 6 750 € sur 45 m².
- Argenteuil compte environ 42 000 habitants de plus que Cergy. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Cergy : RER A (Cergy-Préfecture), Transilien L et J. À Argenteuil : RER A (Cergy), RER B, C et D, Transilien H, J et L, tramway T11.
- Emplois à suivre à Cergy : CY Cergy Paris Université, Grand Centre, préfecture du Val-d’Oise. À Argenteuil : Roissy-Charles-de-Gaulle (en partie), Cergy-Pontoise et CY Cergy Paris Université, Gonesse et Villiers-le-Bel (logistique).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 318 500 € à Cergy, 328 250 € à Argenteuil.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 513 € à Cergy, 5 681 € à Argenteuil, sur la base du 45 m².
- Cergy gagne sur le prix. Argenteuil coûte 6 750 € de plus sur 45 m².
- Cergy : Ville nouvelle : stock neuf à comparer, concurrence entre ZAC.
- Argenteuil : Plus grande ville du 95 : densité, tickets vs Paris, desserte J/L.
Les faits
Cergy compte environ 68 000 habitants (Val-d'Oise, 95). Argenteuil en compte environ 110 000 (Val-d'Oise, 95). Argenteuil est donc plus peuplée d’environ 42 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 300 à 5 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Cergy Préfecture et Grand Centre : prime RER A + CY Cergy Paris Université. à Cergy, et Environ 4 400 à 5 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Val-d’Argent, Cœur de ville : prime tramway T2 et ligne J. à Argenteuil. Le milieu de fourchette est 4 900 €/m² contre 5 050 €/m² : environ 3 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 900 à 3 800 €/m² dans l’ancien : marché étudiant et RP, peu spéculatif. à Cergy, Environ 2 900 à 3 900 €/m² dans l’ancien : marché RP dense, grande dispersion de qualité. à Argenteuil.
Ville nouvelle / préfecture : emploi local et RER A.
Plus grande ville du 95 : densité, tickets vs Paris, desserte J/L.
- Neuf · Cergy4 900 €/m²
- Neuf · Argenteuil5 050 €/m²
- Ancien · Cergy3 350 €/m²
- Ancien · Argenteuil3 400 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Cergy~68 000 hab.
- Argenteuil~110 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Cergy, 45 m² × 4 900 €/m² ≈ 220 500 €. À Argenteuil, 45 m² × 5 050 €/m² ≈ 227 250 €. Écart d’environ 6 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Cergy et Argenteuil partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 6 750 € (3 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Argenteuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~110 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cergy reste moins chère d’environ 6 750 € sur 45 m². Cergy reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Plus grande ville du 95 : densité, tickets vs Paris, desserte J/L.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 220 500 € à Cergy, environ 227 250 € à Argenteuil, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Cergy et celle de Argenteuil. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Argenteuil, 3 à 3. Neuf : 4 900 €/m² à Cergy, 5 050 €/m² à Argenteuil. Sur 45 m², écart d’environ 6 750 €.