Duel de communes
Cluses ou Annecy ?
Score Cluses 3 — Annecy 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Annecy
3 à 3. Égalité 3 à 3. Annecy est désignée vainqueur : plus d’habitants (~132 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cluses reste moins chère d’environ 49 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Cluses | Annecy |
|---|---|---|
| Habitants | 17 000 (~17 000) | 132 000 (~132 000) · mieux |
| Prix du neuf | 6 500 €/m² · mieux | 7 600 €/m² |
| Prix de l’ancien | 5 000 €/m² · mieux | 5 900 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 292 500 € · mieux | 342 000 € |
| Famille, 65 m² | 422 500 € · mieux | 494 000 € |
| Frais de notaire estimés | 7 313 € · mieux | 8 550 € |
| Rang dans le département | 6e sur 10 en Haute-Savoie | 1re sur 10 en Haute-Savoie · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Annecy est désignée vainqueur : plus d’habitants (~132 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cluses reste moins chère d’environ 49 500 € sur 45 m².
- Annecy compte environ 115 000 habitants de plus que Cluses. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Cluses : Léman Express (CEVA) vers Genève, A40 et A41 ; routes saturées aux heures de pointe. À Annecy : A41, TER vers Lyon et Genève, bus à haut niveau de service.
- Emplois à suivre à Cluses : Genève et son canton (plusieurs dizaines de milliers de frontaliers), pôles d’Annecy et d’Annemasse, vallée de l’Arve (décolletage). À Annecy : industrie de précision, tourisme, Genève voisine et vallée de l’Arve.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 422 500 € à Cluses, 494 000 € à Annecy.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 7 313 € à Cluses, 8 550 € à Annecy, sur la base du 45 m².
- Cluses gagne sur le prix. Annecy coûte 49 500 € de plus sur 45 m².
- Cluses : Vallée de l’Arve : emploi industriel, marché local.
- Annecy : Marque lac : prix très élevés, foncier rare, frontaliers genevois.
Les faits
Cluses compte environ 17 000 habitants (Haute-Savoie, 74). Annecy en compte environ 132 000 (Haute-Savoie, 74). Annecy est donc plus peuplée d’environ 115 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 5 500 à 7 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Cluses se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Cluses, et Environ 6 200 à 9 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : rareté foncière, loi montagne/littoral lac, prime lac. à Annecy. Le milieu de fourchette est 6 500 €/m² contre 7 600 €/m² : environ 17 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 800 à 6 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Cluses (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Cluses, Environ 4 800 à 7 000 €/m² dans l’ancien : marché haut de gamme, frontaliers genevois. à Annecy.
Vallée de l’Arve : emploi industriel, marché local.
Marque lacustre : prix élevés, liquidité RP, VEFA sélective.
- Neuf · Cluses6 500 €/m²
- Neuf · Annecy7 600 €/m²
- Ancien · Cluses5 000 €/m²
- Ancien · Annecy5 900 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Cluses~17 000 hab.
- Annecy~132 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Cluses, 45 m² × 6 500 €/m² ≈ 292 500 €. À Annecy, 45 m² × 7 600 €/m² ≈ 342 000 €. Écart d’environ 49 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Cluses et Annecy partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 49 500 € (17 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Annecy est désignée vainqueur : plus d’habitants (~132 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cluses reste moins chère d’environ 49 500 € sur 45 m². Cluses reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Marque lacustre : prix élevés, liquidité RP, VEFA sélective.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 292 500 € à Cluses, environ 342 000 € à Annecy, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Cluses et celle de Annecy. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Annecy, 3 à 3. Neuf : 6 500 €/m² à Cluses, 7 600 €/m² à Annecy. Sur 45 m², écart d’environ 49 500 €.