Duel de communes
Cognac ou Angoulême ?
Score Cognac 3 — Angoulême 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Angoulême
3 à 3. Égalité 3 à 3. Angoulême est désignée vainqueur : plus d’habitants (~42 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cognac reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Cognac | Angoulême |
|---|---|---|
| Habitants | 19 000 (~19 000) | 42 000 (~42 000) · mieux |
| Prix du neuf | 3 950 €/m² · mieux | 4 300 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 500 €/m² · mieux | 2 800 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 177 750 € · mieux | 193 500 € |
| Famille, 65 m² | 256 750 € · mieux | 279 500 € |
| Frais de notaire estimés | 4 444 € · mieux | 4 838 € |
| Rang dans le département | 2e sur 10 en Charente | 1re sur 10 en Charente · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Angoulême est désignée vainqueur : plus d’habitants (~42 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cognac reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
- Angoulême compte environ 23 000 habitants de plus que Cognac. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Cognac : bus, train ou voiture selon le quartier. À Angoulême : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Cognac : emplois de Charente. À Angoulême : emplois de Charente.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 256 750 € à Cognac, 279 500 € à Angoulême.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 444 € à Cognac, 4 838 € à Angoulême, sur la base du 45 m².
- Cognac gagne sur le prix. Angoulême coûte 15 750 € de plus sur 45 m².
- Cognac : Ouest : marque / emploi.
- Angoulême : Préfecture : volumes modérés.
Les faits
Cognac compte environ 19 000 habitants (Charente, 16). Angoulême en compte environ 42 000 (Charente, 16). Angoulême est donc plus peuplée d’environ 23 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 500 à 4 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Cognac se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Cognac, et Environ 3 900 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Angoulême se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Angoulême. Le milieu de fourchette est 3 950 €/m² contre 4 300 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 100 à 2 900 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Cognac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Cognac, Environ 2 400 à 3 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Angoulême (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Angoulême.
Ouest : marque / emploi.
Préfecture : volumes modérés.
- Neuf · Cognac3 950 €/m²
- Neuf · Angoulême4 300 €/m²
- Ancien · Cognac2 500 €/m²
- Ancien · Angoulême2 800 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Cognac~19 000 hab.
- Angoulême~42 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Cognac, 45 m² × 3 950 €/m² ≈ 177 750 €. À Angoulême, 45 m² × 4 300 €/m² ≈ 193 500 €. Écart d’environ 15 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Cognac et Angoulême partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 15 750 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Angoulême est désignée vainqueur : plus d’habitants (~42 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Cognac reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m². Cognac reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture : volumes modérés.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 177 750 € à Cognac, environ 193 500 € à Angoulême, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Cognac et celle de Angoulême. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Angoulême, 3 à 3. Neuf : 3 950 €/m² à Cognac, 4 300 €/m² à Angoulême. Sur 45 m², écart d’environ 15 750 €.