Duel de communes
Cognac ou Soyaux ?
Score Cognac 6 — Soyaux 0, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Cognac
6 à 0. Cognac gagne 6 points à 0. Elle est plus peuplée (~19 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 0 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Cognac | Soyaux |
|---|---|---|
| Habitants | 19 000 (~19 000) · mieux | 9 500 (~9 500) |
| Prix du neuf | 3 950 €/m² · mieux | 3 950 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 500 €/m² · mieux | 2 500 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 177 750 € · mieux | 177 750 € |
| Famille, 65 m² | 256 750 € · mieux | 256 750 € |
| Frais de notaire estimés | 4 444 € · mieux | 4 444 € |
| Rang dans le département | 2e sur 10 en Charente · mieux | 3e sur 10 en Charente |
Arguments
- Cognac gagne 6 points à 0. Elle est plus peuplée (~19 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 0 € sur 45 m².
- Cognac compte environ 9 500 habitants de plus que Soyaux. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Cognac : bus, train ou voiture selon le quartier. À Soyaux : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Cognac : emplois de Charente. À Soyaux : emplois de Charente.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 256 750 € à Cognac, 256 750 € à Soyaux.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 444 € à Cognac, 4 444 € à Soyaux, sur la base du 45 m².
- Soyaux gagne sur le prix. Cognac coûte 0 € de plus sur 45 m².
- Cognac : Ouest : marque / emploi.
- Soyaux : Agglomération angoumoisine.
Les faits
Cognac compte environ 19 000 habitants (Charente, 16). Soyaux en compte environ 9 500 (Charente, 16). Cognac est donc plus peuplée d’environ 9 500 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 500 à 4 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Cognac se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Cognac, et Environ 3 500 à 4 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Soyaux se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Soyaux. Le milieu de fourchette est 3 950 €/m² contre 3 950 €/m² : environ 0 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 100 à 2 900 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Cognac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Cognac, Environ 2 100 à 2 900 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Soyaux (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Soyaux.
Ouest : marque / emploi.
Agglomération angoumoisine.
- Neuf · Cognac3 950 €/m²
- Neuf · Soyaux3 950 €/m²
- Ancien · Cognac2 500 €/m²
- Ancien · Soyaux2 500 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Cognac~19 000 hab.
- Soyaux~9 500 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Cognac, 45 m² × 3 950 €/m² ≈ 177 750 €. À Soyaux, 45 m² × 3 950 €/m² ≈ 177 750 €. Écart d’environ 0 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Cognac et Soyaux partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 0 € (0 %).
La réponse
Cognac gagne 6 points à 0. Elle est plus peuplée (~19 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 0 € sur 45 m². Soyaux reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Ouest : marque / emploi.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 177 750 € à Cognac, environ 177 750 € à Soyaux, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Cognac et celle de Soyaux. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Cognac, 6 à 0. Neuf : 3 950 €/m² à Cognac, 3 950 €/m² à Soyaux. Sur 45 m², écart d’environ 0 €.