Duel de communes
Combs-la-Ville ou Chelles ?
Score Combs-la-Ville 3 — Chelles 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Chelles
3 à 3. Égalité 3 à 3. Chelles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Combs-la-Ville reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Combs-la-Ville | Chelles |
|---|---|---|
| Habitants | 22 000 (~22 000) | 72 000 (~72 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 250 €/m² · mieux | 4 650 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 850 €/m² · mieux | 3 500 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 191 250 € · mieux | 209 250 € |
| Famille, 65 m² | 276 250 € · mieux | 302 250 € |
| Frais de notaire estimés | 4 781 € · mieux | 5 231 € |
| Rang dans le département | 10e sur 11 en Seine-et-Marne | 1re sur 11 en Seine-et-Marne · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Chelles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Combs-la-Ville reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
- Chelles compte environ 50 000 habitants de plus que Combs-la-Ville. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Combs-la-Ville : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R. À Chelles : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R.
- Emplois à suivre à Combs-la-Ville : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration). À Chelles : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 276 250 € à Combs-la-Ville, 302 250 € à Chelles.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 781 € à Combs-la-Ville, 5 231 € à Chelles, sur la base du 45 m².
- Combs-la-Ville gagne sur le prix. Chelles coûte 18 000 € de plus sur 45 m².
- Combs-la-Ville : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Combs-la-Ville, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Chelles : Plus grande ville du 77 : desserte RER E, demande RP forte : juger liquidité et temps vers Paris.
Les faits
Combs-la-Ville compte environ 22 000 habitants (Seine-et-Marne, 77). Chelles en compte environ 72 000 (Seine-et-Marne, 77). Chelles est donc plus peuplée d’environ 50 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 800 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Combs-la-Ville se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Combs-la-Ville, et Environ 4 000 à 5 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : prime RER E (Eole) ; livraisons concentrées autour de la gare. à Chelles. Le milieu de fourchette est 4 250 €/m² contre 4 650 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 300 à 3 400 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Combs-la-Ville (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Combs-la-Ville, Environ 3 000 à 4 000 €/m² dans l’ancien : marché RP, accessible par rapport au 93. à Chelles.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Combs-la-Ville, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Plus grande ville du 77 : desserte RER E, demande RP forte : juger liquidité et temps vers Paris.
- Neuf · Combs-la-Ville4 250 €/m²
- Neuf · Chelles4 650 €/m²
- Ancien · Combs-la-Ville2 850 €/m²
- Ancien · Chelles3 500 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Combs-la-Ville~22 000 hab.
- Chelles~72 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Combs-la-Ville, 45 m² × 4 250 €/m² ≈ 191 250 €. À Chelles, 45 m² × 4 650 €/m² ≈ 209 250 €. Écart d’environ 18 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Combs-la-Ville et Chelles partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 18 000 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Chelles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Combs-la-Ville reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m². Combs-la-Ville reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Plus grande ville du 77 : desserte RER E, demande RP forte : juger liquidité et temps vers Paris.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 191 250 € à Combs-la-Ville, environ 209 250 € à Chelles, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Combs-la-Ville et celle de Chelles. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Chelles, 3 à 3. Neuf : 4 250 €/m² à Combs-la-Ville, 4 650 €/m² à Chelles. Sur 45 m², écart d’environ 18 000 €.