Duel de communes
Drancy ou Saint-Denis ?
Score Drancy 3 — Saint-Denis 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Saint-Denis
3 à 3. Égalité 3 à 3. Saint-Denis est désignée vainqueur : plus d’habitants (~113 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Drancy reste moins chère d’environ 60 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Drancy | Saint-Denis |
|---|---|---|
| Habitants | 71 000 (~71 000) | 113 000 (~113 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 550 €/m² · mieux | 5 900 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 250 €/m² · mieux | 3 950 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 204 750 € · mieux | 265 500 € |
| Famille, 65 m² | 295 750 € · mieux | 383 500 € |
| Frais de notaire estimés | 5 119 € · mieux | 6 638 € |
| Rang dans le département | 5e sur 11 en Seine-Saint-Denis | 1re sur 11 en Seine-Saint-Denis · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Saint-Denis est désignée vainqueur : plus d’habitants (~113 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Drancy reste moins chère d’environ 60 750 € sur 45 m².
- Saint-Denis compte environ 42 000 habitants de plus que Drancy. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Drancy : métro 1, 4, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 14, RER B, D et E, tramways, lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express à terme. À Saint-Denis : métro 13 et 14 (Pleyel), RER B et D, tramways T1, T5 et T8, lignes 15, 16 et 17 à terme.
- Emplois à suivre à Drancy : Plaine Saint-Denis (tertiaire, médias), Roissy–Le Bourget (logistique, aéroportuaire), Village olympique reconverti. À Saint-Denis : Plaine Saint-Denis, Stade de France, université Paris 8, SNCF et Orange.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 295 750 € à Drancy, 383 500 € à Saint-Denis.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 119 € à Drancy, 6 638 € à Saint-Denis, sur la base du 45 m².
- Drancy gagne sur le prix. Saint-Denis coûte 60 750 € de plus sur 45 m².
- Drancy : Petite couronne : liquidité sectorielle, éviter le storytelling de programme.
- Saint-Denis : Grand Paris Express : la prime dépend de la livraison effective des lignes 16 et 17.
Les faits
Drancy compte environ 71 000 habitants (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis en compte environ 113 000 (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis est donc plus peuplée d’environ 42 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 000 à 5 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Tramway T1 et ligne 16 : desserte à recouper avec les livraisons. à Drancy, et Environ 5 000 à 6 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pleyel, Confluence, Village olympique reconverti : forte prime de transformation, risque d’offre abondante. à Saint-Denis. Le milieu de fourchette est 4 550 €/m² contre 5 900 €/m² : environ 30 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 800 à 3 700 €/m² dans l’ancien : marché RP intermédiaire, vigilance qualité de copropriété. à Drancy, Environ 3 300 à 4 600 €/m² dans l’ancien : grand écart entre centre ancien et quartiers rénovés. à Saint-Denis.
Petite couronne : liquidité sectorielle, éviter le storytelling de programme.
Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
- Neuf · Drancy4 550 €/m²
- Neuf · Saint-Denis5 900 €/m²
- Ancien · Drancy3 250 €/m²
- Ancien · Saint-Denis3 950 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Drancy~71 000 hab.
- Saint-Denis~113 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Drancy, 45 m² × 4 550 €/m² ≈ 204 750 €. À Saint-Denis, 45 m² × 5 900 €/m² ≈ 265 500 €. Écart d’environ 60 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Drancy et Saint-Denis partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 60 750 € (30 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Saint-Denis est désignée vainqueur : plus d’habitants (~113 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Drancy reste moins chère d’environ 60 750 € sur 45 m². Drancy reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 204 750 € à Drancy, environ 265 500 € à Saint-Denis, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Drancy et celle de Saint-Denis. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Saint-Denis, 3 à 3. Neuf : 4 550 €/m² à Drancy, 5 900 €/m² à Saint-Denis. Sur 45 m², écart d’environ 60 750 €.