Duel de communes
Flers ou Alençon ?
Score Flers 3 — Alençon 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Alençon
3 à 3. Égalité 3 à 3. Alençon est désignée vainqueur : plus d’habitants (~26 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Flers reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Flers | Alençon |
|---|---|---|
| Habitants | 15 000 (~15 000) | 26 000 (~26 000) · mieux |
| Prix du neuf | 3 650 €/m² · mieux | 4 000 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 150 €/m² · mieux | 2 450 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 164 250 € · mieux | 180 000 € |
| Famille, 65 m² | 237 250 € · mieux | 260 000 € |
| Frais de notaire estimés | 4 106 € · mieux | 4 500 € |
| Rang dans le département | 2e sur 10 en Orne | 1re sur 10 en Orne · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Alençon est désignée vainqueur : plus d’habitants (~26 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Flers reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m².
- Alençon compte environ 11 000 habitants de plus que Flers. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Flers : bus, train ou voiture selon le quartier. À Alençon : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Flers : emplois de Orne. À Alençon : emplois de Orne.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 237 250 € à Flers, 260 000 € à Alençon.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 106 € à Flers, 4 500 € à Alençon, sur la base du 45 m².
- Flers gagne sur le prix. Alençon coûte 15 750 € de plus sur 45 m².
- Flers : Ouest.
- Alençon : Préfecture.
Les faits
Flers compte environ 15 000 habitants (Orne, 61). Alençon en compte environ 26 000 (Orne, 61). Alençon est donc plus peuplée d’environ 11 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 200 à 4 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Flers se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Flers, et Environ 3 600 à 4 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Alençon se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Alençon. Le milieu de fourchette est 3 650 €/m² contre 4 000 €/m² : environ 10 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 1 800 à 2 500 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Flers (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Flers, Environ 2 100 à 2 800 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Alençon (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Alençon.
Ouest.
Préfecture.
- Neuf · Flers3 650 €/m²
- Neuf · Alençon4 000 €/m²
- Ancien · Flers2 150 €/m²
- Ancien · Alençon2 450 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Flers~15 000 hab.
- Alençon~26 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Flers, 45 m² × 3 650 €/m² ≈ 164 250 €. À Alençon, 45 m² × 4 000 €/m² ≈ 180 000 €. Écart d’environ 15 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Flers et Alençon partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 15 750 € (10 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Alençon est désignée vainqueur : plus d’habitants (~26 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Flers reste moins chère d’environ 15 750 € sur 45 m². Flers reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 164 250 € à Flers, environ 180 000 € à Alençon, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Flers et celle de Alençon. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Alençon, 3 à 3. Neuf : 3 650 €/m² à Flers, 4 000 €/m² à Alençon. Sur 45 m², écart d’environ 15 750 €.