Duel de communes
Fleury-les-Aubrais ou Olivet ?
Score Fleury-les-Aubrais 3 — Olivet 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Olivet
3 à 3. Égalité 3 à 3. Olivet est désignée vainqueur : plus d’habitants (~22 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Fleury-les-Aubrais reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Fleury-les-Aubrais | Olivet |
|---|---|---|
| Habitants | 21 000 (~21 000) | 22 000 (~22 000) · mieux |
| Prix du neuf | 3 800 €/m² · mieux | 4 050 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 400 €/m² · mieux | 2 600 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 171 000 € · mieux | 182 250 € |
| Famille, 65 m² | 247 000 € · mieux | 263 250 € |
| Frais de notaire estimés | 4 275 € · mieux | 4 556 € |
| Rang dans le département | 4e sur 12 en Loiret | 2e sur 12 en Loiret · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Olivet est désignée vainqueur : plus d’habitants (~22 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Fleury-les-Aubrais reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
- Olivet compte environ 1 000 habitants de plus que Fleury-les-Aubrais. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Fleury-les-Aubrais : tramway d’Orléans, TER Paris-Austerlitz (environ 1 h), A10 et A71. À Olivet : tramway d’Orléans, TER Paris-Austerlitz (environ 1 h), A10 et A71.
- Emplois à suivre à Fleury-les-Aubrais : Orléans (Cosmetic Valley, université, logistique), Gien, Montargis, plateforme logistique de Saran. À Olivet : Orléans (Cosmetic Valley, université, logistique), Gien, Montargis, plateforme logistique de Saran.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 247 000 € à Fleury-les-Aubrais, 263 250 € à Olivet.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 275 € à Fleury-les-Aubrais, 4 556 € à Olivet, sur la base du 45 m².
- Fleury-les-Aubrais gagne sur le prix. Olivet coûte 11 250 € de plus sur 45 m².
- Fleury-les-Aubrais : Nord Orléans.
- Olivet : Sud Orléans.
Les faits
Fleury-les-Aubrais compte environ 21 000 habitants (Loiret, 45). Olivet en compte environ 22 000 (Loiret, 45). Olivet est donc plus peuplée d’environ 1 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 400 à 4 200 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Fleury-les-Aubrais se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Fleury-les-Aubrais, et Environ 3 700 à 4 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Olivet se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Olivet. Le milieu de fourchette est 3 800 €/m² contre 4 050 €/m² : environ 7 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 100 à 2 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Fleury-les-Aubrais (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Fleury-les-Aubrais, Environ 2 300 à 2 900 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Olivet (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Olivet.
Nord Orléans.
Sud Orléans.
- Neuf · Fleury-les-Aubrais3 800 €/m²
- Neuf · Olivet4 050 €/m²
- Ancien · Fleury-les-Aubrais2 400 €/m²
- Ancien · Olivet2 600 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Fleury-les-Aubrais~21 000 hab.
- Olivet~22 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Fleury-les-Aubrais, 45 m² × 3 800 €/m² ≈ 171 000 €. À Olivet, 45 m² × 4 050 €/m² ≈ 182 250 €. Écart d’environ 11 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Fleury-les-Aubrais et Olivet partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 11 250 € (7 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Olivet est désignée vainqueur : plus d’habitants (~22 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Fleury-les-Aubrais reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m². Fleury-les-Aubrais reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Sud Orléans.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 171 000 € à Fleury-les-Aubrais, environ 182 250 € à Olivet, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Fleury-les-Aubrais et celle de Olivet. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Olivet, 3 à 3. Neuf : 3 800 €/m² à Fleury-les-Aubrais, 4 050 €/m² à Olivet. Sur 45 m², écart d’environ 11 250 €.