Duel de communes
Fleury-Mérogis ou Corbeil-Essonnes ?
Score Fleury-Mérogis 0 — Corbeil-Essonnes 6, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Corbeil-Essonnes
6 à 0. Corbeil-Essonnes gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 193 500 €, soit 18 000 € de moins qu’à Fleury-Mérogis.
Comparaison
| Critère | Fleury-Mérogis | Corbeil-Essonnes |
|---|---|---|
| Habitants | 10 000 (~10 000) | 51 000 (~51 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 700 €/m² | 4 300 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 3 300 €/m² | 2 800 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 211 500 € | 193 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 305 500 € | 279 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 5 288 € | 4 838 € · mieux |
| Rang dans le département | 27e sur 28 en Essonne | 2e sur 28 en Essonne · mieux |
Arguments
- Corbeil-Essonnes gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 193 500 €, soit 18 000 € de moins qu’à Fleury-Mérogis.
- Corbeil-Essonnes compte environ 41 000 habitants de plus que Fleury-Mérogis. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Fleury-Mérogis : RER B, C et D, TGV à Massy, futur métro ligne 18 vers Saclay. À Corbeil-Essonnes : RER B, C et D, TGV à Massy, futur métro ligne 18 vers Saclay.
- Emplois à suivre à Fleury-Mérogis : plateau de Saclay (recherche, grandes écoles), Genopole à Évry-Courcouronnes, Courtaboeuf, Orly voisin. À Corbeil-Essonnes : plateau de Saclay (recherche, grandes écoles), Genopole à Évry-Courcouronnes, Courtaboeuf, Orly voisin.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 305 500 € à Fleury-Mérogis, 279 500 € à Corbeil-Essonnes.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 288 € à Fleury-Mérogis, 4 838 € à Corbeil-Essonnes, sur la base du 45 m².
- Corbeil-Essonnes gagne sur le prix. Fleury-Mérogis coûte 18 000 € de plus sur 45 m².
- Fleury-Mérogis : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Fleury-Mérogis, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Corbeil-Essonnes : Deuxième ville du 91 : liquidité et desserte à documenter face à Évry.
Ce qu’on voit
Fleury-Mérogis compte environ 10 000 habitants (Essonne, 91). Corbeil-Essonnes en compte environ 51 000 (Essonne, 91). Corbeil-Essonnes est donc plus peuplée d’environ 41 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 200 à 5 200 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Fleury-Mérogis se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Fleury-Mérogis, et Environ 3 800 à 4 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Seine-Essonne : ZAC Ancre en desserte RER D. à Corbeil-Essonnes. Le milieu de fourchette est 4 700 €/m² contre 4 300 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 600 à 4 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Fleury-Mérogis (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Fleury-Mérogis, Environ 2 400 à 3 200 €/m² dans l’ancien : marché RP accessible. à Corbeil-Essonnes.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Fleury-Mérogis, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Deuxième ville du 91 : liquidité et desserte à documenter face à Évry.
- Neuf · Fleury-Mérogis4 700 €/m²
- Neuf · Corbeil-Essonnes4 300 €/m²
- Ancien · Fleury-Mérogis3 300 €/m²
- Ancien · Corbeil-Essonnes2 800 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Fleury-Mérogis~10 000 hab.
- Corbeil-Essonnes~51 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Fleury-Mérogis, 45 m² × 4 700 €/m² ≈ 211 500 €. À Corbeil-Essonnes, 45 m² × 4 300 €/m² ≈ 193 500 €. Écart d’environ 18 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Ce qui peut coincer
Fleury-Mérogis et Corbeil-Essonnes partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 18 000 € (9 %).
La réponse
Corbeil-Essonnes gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 193 500 €, soit 18 000 € de moins qu’à Fleury-Mérogis. Fleury-Mérogis reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Deuxième ville du 91 : liquidité et desserte à documenter face à Évry.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 211 500 € à Fleury-Mérogis, environ 193 500 € à Corbeil-Essonnes, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Fleury-Mérogis et celle de Corbeil-Essonnes. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Corbeil-Essonnes, 6 à 0. Neuf : 4 700 €/m² à Fleury-Mérogis, 4 300 €/m² à Corbeil-Essonnes. Sur 45 m², écart d’environ 18 000 €.