Duel de communes
Gagny ou Montreuil ?
Score Gagny 3 — Montreuil 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Montreuil
3 à 3. Égalité 3 à 3. Montreuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~111 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Gagny reste moins chère d’environ 76 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Gagny | Montreuil |
|---|---|---|
| Habitants | 40 000 (~40 000) | 111 000 (~111 000) · mieux |
| Prix du neuf | 5 350 €/m² · mieux | 7 050 €/m² |
| Prix de l’ancien | 4 000 €/m² · mieux | 5 850 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 240 750 € · mieux | 317 250 € |
| Famille, 65 m² | 347 750 € · mieux | 458 250 € |
| Frais de notaire estimés | 6 019 € · mieux | 7 931 € |
| Rang dans le département | 17e sur 27 en Seine-Saint-Denis | 2e sur 27 en Seine-Saint-Denis · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Montreuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~111 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Gagny reste moins chère d’environ 76 500 € sur 45 m².
- Montreuil compte environ 71 000 habitants de plus que Gagny. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Gagny : métro 1, 4, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 14, RER B, D et E, tramways, lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express à terme. À Montreuil : métro 9, métro 11 prolongé, tramway T1.
- Emplois à suivre à Gagny : Plaine Saint-Denis (tertiaire, médias), Roissy–Le Bourget (logistique, aéroportuaire), Village olympique reconverti. À Montreuil : pôles tertiaire et multimédia de Croix-de-Chavaux et du Bas-Montreuil, proximité de Paris est.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 347 750 € à Gagny, 458 250 € à Montreuil.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 019 € à Gagny, 7 931 € à Montreuil, sur la base du 45 m².
- Gagny gagne sur le prix. Montreuil coûte 76 500 € de plus sur 45 m².
- Gagny : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Gagny, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Montreuil : Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares.
Ce qu’on voit
Gagny compte environ 40 000 habitants (Seine-Saint-Denis, 93). Montreuil en compte environ 111 000 (Seine-Saint-Denis, 93). Montreuil est donc plus peuplée d’environ 71 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 700 à 6 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Gagny se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Gagny, et Environ 6 200 à 7 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bas-Montreuil et Croix-de-Chavaux : prime Paris proche, métro ligne 9 puis prolongement ligne 11. à Montreuil. Le milieu de fourchette est 5 350 €/m² contre 7 050 €/m² : environ 32 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 300 à 4 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Gagny (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Gagny, Environ 5 200 à 6 500 €/m² dans l’ancien : marché RP très demandé, tickets proches de Paris est. à Montreuil.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Gagny, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
- Neuf · Gagny5 350 €/m²
- Neuf · Montreuil7 050 €/m²
- Ancien · Gagny4 000 €/m²
- Ancien · Montreuil5 850 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Gagny~40 000 hab.
- Montreuil~111 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Gagny, 45 m² × 5 350 €/m² ≈ 240 750 €. À Montreuil, 45 m² × 7 050 €/m² ≈ 317 250 €. Écart d’environ 76 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Ce qui peut coincer
Gagny et Montreuil partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 76 500 € (32 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Montreuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~111 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Gagny reste moins chère d’environ 76 500 € sur 45 m². Gagny reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 240 750 € à Gagny, environ 317 250 € à Montreuil, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Gagny et celle de Montreuil. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Montreuil, 3 à 3. Neuf : 5 350 €/m² à Gagny, 7 050 €/m² à Montreuil. Sur 45 m², écart d’environ 76 500 €.