Duel de communes
Gap ou Embrun ?
Score Gap 3 — Embrun 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Gap
3 à 3. Égalité 3 à 3. Gap est désignée vainqueur : plus d’habitants (~40 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Embrun reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Gap | Embrun |
|---|---|---|
| Habitants | 40 000 (~40 000) · mieux | 6 500 (~6 500) |
| Prix du neuf | 5 250 €/m² | 4 850 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 3 600 €/m² | 3 200 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 236 250 € | 218 250 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 341 250 € | 315 250 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 5 906 € | 5 456 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Hautes-Alpes · mieux | 3e sur 10 en Hautes-Alpes |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Gap est désignée vainqueur : plus d’habitants (~40 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Embrun reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
- Gap compte environ 33 500 habitants de plus que Embrun. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Gap : bus, train ou voiture selon le quartier. À Embrun : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Gap : emplois de Hautes-Alpes. À Embrun : emplois de Hautes-Alpes.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 341 250 € à Gap, 315 250 € à Embrun.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 906 € à Gap, 5 456 € à Embrun, sur la base du 45 m².
- Embrun gagne sur le prix. Gap coûte 18 000 € de plus sur 45 m².
- Gap : Préfecture alpine : marché local.
- Embrun : Lac : tourisme / RP.
Les faits
Gap compte environ 40 000 habitants (Hautes-Alpes, 05). Embrun en compte environ 6 500 (Hautes-Alpes, 05). Gap est donc plus peuplée d’environ 33 500 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 800 à 5 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Gap se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Gap, et Environ 4 300 à 5 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Embrun se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Embrun. Le milieu de fourchette est 5 250 €/m² contre 4 850 €/m² : environ 8 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 100 à 4 100 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Gap (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Gap, Environ 2 700 à 3 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Embrun (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Embrun.
Préfecture alpine : marché local.
Lac : tourisme / RP.
- Neuf · Gap5 250 €/m²
- Neuf · Embrun4 850 €/m²
- Ancien · Gap3 600 €/m²
- Ancien · Embrun3 200 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Gap~40 000 hab.
- Embrun~6 500 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Gap, 45 m² × 5 250 €/m² ≈ 236 250 €. À Embrun, 45 m² × 4 850 €/m² ≈ 218 250 €. Écart d’environ 18 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Gap et Embrun partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 18 000 € (8 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Gap est désignée vainqueur : plus d’habitants (~40 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Embrun reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m². Embrun reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture alpine : marché local.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 236 250 € à Gap, environ 218 250 € à Embrun, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Gap et celle de Embrun. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Gap, 3 à 3. Neuf : 5 250 €/m² à Gap, 4 850 €/m² à Embrun. Sur 45 m², écart d’environ 18 000 €.