Duel de communes
Hénin-Beaumont ou Arras ?
Score Hénin-Beaumont 3 — Arras 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Arras
3 à 3. Égalité 3 à 3. Arras est désignée vainqueur : plus d’habitants (~42 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Hénin-Beaumont reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Hénin-Beaumont | Arras |
|---|---|---|
| Habitants | 26 000 (~26 000) | 42 000 (~42 000) · mieux |
| Prix du neuf | 3 400 €/m² · mieux | 3 700 €/m² |
| Prix de l’ancien | 1 950 €/m² · mieux | 2 200 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 153 000 € · mieux | 166 500 € |
| Famille, 65 m² | 221 000 € · mieux | 240 500 € |
| Frais de notaire estimés | 3 825 € · mieux | 4 163 € |
| Rang dans le département | 6e sur 10 en Pas-de-Calais | 2e sur 10 en Pas-de-Calais · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Arras est désignée vainqueur : plus d’habitants (~42 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Hénin-Beaumont reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
- Arras compte environ 16 000 habitants de plus que Hénin-Beaumont. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Hénin-Beaumont : A26, TGV Arras–Lille, tunnel sous la Manche, TER Hauts-de-France. À Arras : A26, TGV Arras–Lille, tunnel sous la Manche, TER Hauts-de-France.
- Emplois à suivre à Hénin-Beaumont : port de Calais, Arras (administration), Lens–Béthune (mutation du bassin minier), tourisme sur la Côte d’Opale. À Arras : port de Calais, Arras (administration), Lens–Béthune (mutation du bassin minier), tourisme sur la Côte d’Opale.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 221 000 € à Hénin-Beaumont, 240 500 € à Arras.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 3 825 € à Hénin-Beaumont, 4 163 € à Arras, sur la base du 45 m².
- Hénin-Beaumont gagne sur le prix. Arras coûte 13 500 € de plus sur 45 m².
- Hénin-Beaumont : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Hénin-Beaumont, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Arras : Préfecture : tickets abordables.
Les faits
Hénin-Beaumont compte environ 26 000 habitants (Pas-de-Calais, 62). Arras en compte environ 42 000 (Pas-de-Calais, 62). Arras est donc plus peuplée d’environ 16 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 000 à 3 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Hénin-Beaumont se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Hénin-Beaumont, et Environ 3 300 à 4 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Arras se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Arras. Le milieu de fourchette est 3 400 €/m² contre 3 700 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 1 600 à 2 300 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Hénin-Beaumont (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Hénin-Beaumont, Environ 1 800 à 2 600 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Arras (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Arras.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Hénin-Beaumont, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Préfecture : tickets abordables.
- Neuf · Hénin-Beaumont3 400 €/m²
- Neuf · Arras3 700 €/m²
- Ancien · Hénin-Beaumont1 950 €/m²
- Ancien · Arras2 200 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Hénin-Beaumont~26 000 hab.
- Arras~42 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Hénin-Beaumont, 45 m² × 3 400 €/m² ≈ 153 000 €. À Arras, 45 m² × 3 700 €/m² ≈ 166 500 €. Écart d’environ 13 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Hénin-Beaumont et Arras partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 13 500 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Arras est désignée vainqueur : plus d’habitants (~42 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Hénin-Beaumont reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m². Hénin-Beaumont reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture : tickets abordables.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 153 000 € à Hénin-Beaumont, environ 166 500 € à Arras, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Hénin-Beaumont et celle de Arras. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Arras, 3 à 3. Neuf : 3 400 €/m² à Hénin-Beaumont, 3 700 €/m² à Arras. Sur 45 m², écart d’environ 13 500 €.