Duel de communes
Illkirch-Graffenstaden ou Haguenau ?
Score Illkirch-Graffenstaden 3 — Haguenau 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Haguenau
3 à 3. Égalité 3 à 3. Haguenau est désignée vainqueur : plus d’habitants (~36 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Illkirch-Graffenstaden reste moins chère d’environ 0 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Illkirch-Graffenstaden | Haguenau |
|---|---|---|
| Habitants | 27 000 (~27 000) | 36 000 (~36 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 800 €/m² · mieux | 4 800 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 700 €/m² · mieux | 3 700 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 216 000 € · mieux | 216 000 € |
| Famille, 65 m² | 312 000 € · mieux | 312 000 € |
| Frais de notaire estimés | 5 400 € · mieux | 5 400 € |
| Rang dans le département | 3e sur 11 en Bas-Rhin | 2e sur 11 en Bas-Rhin · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Haguenau est désignée vainqueur : plus d’habitants (~36 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Illkirch-Graffenstaden reste moins chère d’environ 0 € sur 45 m².
- Haguenau compte environ 9 000 habitants de plus que Illkirch-Graffenstaden. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Illkirch-Graffenstaden : tramways A à F, TER Alsace, TGV Est (Paris en 1 h 50), liaison Kehl–Strasbourg. À Haguenau : tramways A à F, TER Alsace, TGV Est (Paris en 1 h 50), liaison Kehl–Strasbourg.
- Emplois à suivre à Illkirch-Graffenstaden : institutions européennes (Parlement, Conseil de l’Europe), universités, Illkirch (parc d’innovation), port autonome, frontière allemande. À Haguenau : institutions européennes (Parlement, Conseil de l’Europe), universités, Illkirch (parc d’innovation), port autonome, frontière allemande.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 312 000 € à Illkirch-Graffenstaden, 312 000 € à Haguenau.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 400 € à Illkirch-Graffenstaden, 5 400 € à Haguenau, sur la base du 45 m².
- Haguenau gagne sur le prix. Illkirch-Graffenstaden coûte 0 € de plus sur 45 m².
- Illkirch-Graffenstaden : Sud tram : campus, entreprises, très demandé pour habiter en famille.
- Haguenau : Ville moyenne complète au nord : écoles, commerces, tickets sous Strasbourg : chronométrez l’emploi.
Les faits
Illkirch-Graffenstaden compte environ 27 000 habitants (Bas-Rhin, 67). Haguenau en compte environ 36 000 (Bas-Rhin, 67). Haguenau est donc plus peuplée d’environ 9 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 300 à 5 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Illkirch-Graffenstaden se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Illkirch-Graffenstaden, et Environ 4 300 à 5 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Haguenau se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Haguenau. Le milieu de fourchette est 4 800 €/m² contre 4 800 €/m² : environ 0 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 200 à 4 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Illkirch-Graffenstaden (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Illkirch-Graffenstaden, Environ 3 200 à 4 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Haguenau (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Haguenau.
Sud tram : campus, entreprises, très demandé pour habiter en famille.
Ville moyenne complète au nord : écoles, commerces, tickets sous Strasbourg : chronométrez l’emploi.
- Neuf · Illkirch-Graffenstaden4 800 €/m²
- Neuf · Haguenau4 800 €/m²
- Ancien · Illkirch-Graffenstaden3 700 €/m²
- Ancien · Haguenau3 700 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Illkirch-Graffenstaden~27 000 hab.
- Haguenau~36 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Illkirch-Graffenstaden, 45 m² × 4 800 €/m² ≈ 216 000 €. À Haguenau, 45 m² × 4 800 €/m² ≈ 216 000 €. Écart d’environ 0 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Illkirch-Graffenstaden et Haguenau partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 0 € (0 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Haguenau est désignée vainqueur : plus d’habitants (~36 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Illkirch-Graffenstaden reste moins chère d’environ 0 € sur 45 m². Illkirch-Graffenstaden reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Ville moyenne complète au nord : écoles, commerces, tickets sous Strasbourg : chronométrez l’emploi.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 216 000 € à Illkirch-Graffenstaden, environ 216 000 € à Haguenau, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Illkirch-Graffenstaden et celle de Haguenau. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Haguenau, 3 à 3. Neuf : 4 800 €/m² à Illkirch-Graffenstaden, 4 800 €/m² à Haguenau. Sur 45 m², écart d’environ 0 €.