Duel de communes
Istres ou Marseille ?
Score Istres 2 — Marseille 4, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Marseille
4 à 2. Marseille gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~870 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 11 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Istres | Marseille |
|---|---|---|
| Habitants | 44 000 (~44 000) | 870 000 (~870 000) · mieux |
| Prix du neuf | 5 500 €/m² · mieux | 5 750 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 900 €/m² | 3 750 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 247 500 € · mieux | 258 750 € |
| Famille, 65 m² | 357 500 € · mieux | 373 750 € |
| Frais de notaire estimés | 6 188 € · mieux | 6 469 € |
| Rang dans le département | 7e sur 11 en Bouches-du-Rhône | 1re sur 11 en Bouches-du-Rhône · mieux |
Arguments
- Marseille gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~870 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 11 250 € sur 45 m².
- Marseille compte environ 826 000 habitants de plus que Istres. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Istres : métro marseillais (M1, M2), tramways, TER, TGV Marseille Saint-Charles et Aix-en-Provence, aéroport Marseille-Provence. À Marseille : métro M1 et M2, tramways, TER, TGV Saint-Charles.
- Emplois à suivre à Istres : port de Marseille-Fos, Euroméditerranée, Aix-les-Milles et technopôle de l’Arbois, pôle pétrochimique de l’étang de Berre. À Marseille : port de Marseille-Fos, Euroméditerranée, CMA CGM, universités d’Aix-Marseille et AP-HM.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 357 500 € à Istres, 373 750 € à Marseille.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 188 € à Istres, 6 469 € à Marseille, sur la base du 45 m².
- Istres gagne sur le prix. Marseille coûte 11 250 € de plus sur 45 m².
- Istres : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Istres, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Marseille : Les écarts entre arrondissements dépassent 2 000 €/m² : jamais de prix moyen communal.
Les faits
Istres compte environ 44 000 habitants (Bouches-du-Rhône, 13). Marseille en compte environ 870 000 (Bouches-du-Rhône, 13). Marseille est donc plus peuplée d’environ 826 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 500 à 6 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Istres se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Istres, et Environ 4 600 à 6 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Euroméditerranée, 8e–9e et Prado en haut ; quartiers Nord/centre en bas. à Marseille. Le milieu de fourchette est 5 500 €/m² contre 5 750 €/m² : environ 5 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 800 à 5 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Istres (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Istres, Environ 2 800 à 4 700 €/m² dans l’ancien : arrondissements dispersés : écart > 2 000 €/m² du 15e au 7e. à Marseille.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Istres, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Métropole méditerranéenne : liquidité sectorielle.
- Neuf · Istres5 500 €/m²
- Neuf · Marseille5 750 €/m²
- Ancien · Istres3 900 €/m²
- Ancien · Marseille3 750 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Istres~44 000 hab.
- Marseille~870 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Istres, 45 m² × 5 500 €/m² ≈ 247 500 €. À Marseille, 45 m² × 5 750 €/m² ≈ 258 750 €. Écart d’environ 11 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Istres et Marseille partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 11 250 € (5 %).
La réponse
Marseille gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~870 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 11 250 € sur 45 m². Istres reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Métropole méditerranéenne : liquidité sectorielle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 247 500 € à Istres, environ 258 750 € à Marseille, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Istres et celle de Marseille. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Marseille, 4 à 2. Neuf : 5 500 €/m² à Istres, 5 750 €/m² à Marseille. Sur 45 m², écart d’environ 11 250 €.