Duel de communes
L'Île-Rousse ou Bastia ?
Score L'Île-Rousse 3 — Bastia 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Bastia
3 à 3. Égalité 3 à 3. Bastia est désignée vainqueur : plus d’habitants (~48 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. L'Île-Rousse reste moins chère d’environ 47 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | L'Île-Rousse | Bastia |
|---|---|---|
| Habitants | 3 000 (~3 000) | 48 000 (~48 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 900 €/m² · mieux | 5 950 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 350 €/m² · mieux | 4 200 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 220 500 € · mieux | 267 750 € |
| Famille, 65 m² | 318 500 € · mieux | 386 750 € |
| Frais de notaire estimés | 5 513 € · mieux | 6 694 € |
| Rang dans le département | 10e sur 10 en Haute-Corse | 1re sur 10 en Haute-Corse · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Bastia est désignée vainqueur : plus d’habitants (~48 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. L'Île-Rousse reste moins chère d’environ 47 250 € sur 45 m².
- Bastia compte environ 45 000 habitants de plus que L'Île-Rousse. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à L'Île-Rousse : chemin de fer de Corse, port de Bastia, aéroport Bastia-Poretta. À Bastia : chemin de fer de Corse, port de Bastia, aéroport Bastia-Poretta.
- Emplois à suivre à L'Île-Rousse : Bastia (port, administration, université de Corse), Calvi (tourisme), Cap Corse. À Bastia : Bastia (port, administration, université de Corse), Calvi (tourisme), Cap Corse.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 318 500 € à L'Île-Rousse, 386 750 € à Bastia.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 513 € à L'Île-Rousse, 6 694 € à Bastia, sur la base du 45 m².
- L'Île-Rousse gagne sur le prix. Bastia coûte 47 250 € de plus sur 45 m².
- L'Île-Rousse : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à L'Île-Rousse, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Bastia : Préfecture nord.
Les faits
L'Île-Rousse compte environ 3 000 habitants (Haute-Corse, 2B). Bastia en compte environ 48 000 (Haute-Corse, 2B). Bastia est donc plus peuplée d’environ 45 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 200 à 5 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : L'Île-Rousse se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à L'Île-Rousse, et Environ 5 300 à 6 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bastia se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Bastia. Le milieu de fourchette est 4 900 €/m² contre 5 950 €/m² : environ 21 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 800 à 3 900 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF L'Île-Rousse (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à L'Île-Rousse, Environ 3 700 à 4 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Bastia (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Bastia.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à L'Île-Rousse, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Préfecture nord.
- Neuf · L'Île-Rousse4 900 €/m²
- Neuf · Bastia5 950 €/m²
- Ancien · L'Île-Rousse3 350 €/m²
- Ancien · Bastia4 200 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- L'Île-Rousse~3 000 hab.
- Bastia~48 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À L'Île-Rousse, 45 m² × 4 900 €/m² ≈ 220 500 €. À Bastia, 45 m² × 5 950 €/m² ≈ 267 750 €. Écart d’environ 47 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
L'Île-Rousse et Bastia partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 47 250 € (21 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Bastia est désignée vainqueur : plus d’habitants (~48 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. L'Île-Rousse reste moins chère d’environ 47 250 € sur 45 m². L'Île-Rousse reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture nord.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 220 500 € à L'Île-Rousse, environ 267 750 € à Bastia, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de L'Île-Rousse et celle de Bastia. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Bastia, 3 à 3. Neuf : 4 900 €/m² à L'Île-Rousse, 5 950 €/m² à Bastia. Sur 45 m², écart d’environ 47 250 €.