Duel de communes
Lyon ou Saint-Étienne ?
Liquidité métropolitaine vs ticket d’entrée. Score Lyon 3 — Saint-Étienne 3.
Vainqueur
Lyon
3 à 3. Égalité 3 à 3. Lyon est désignée vainqueur : plus d’habitants (~520 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Étienne reste moins chère d’environ 126 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Lyon | Saint-Étienne |
|---|---|---|
| Habitants | 520 000 (~520 000) · mieux | 174 000 (~174 000) |
| Prix du neuf | 6 300 €/m² | 3 500 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 5 350 €/m² | 1 750 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 283 500 € | 157 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 409 500 € | 227 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 7 088 € | 3 938 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 12 en Rhône · mieux | 1re sur 10 en Loire |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Lyon est désignée vainqueur : plus d’habitants (~520 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Étienne reste moins chère d’environ 126 000 € sur 45 m².
- Lyon compte environ 346 000 habitants de plus que Saint-Étienne. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Lyon : métro A à D, tramways T1 à T7, TGV Part-Dieu, aéroport Saint-Exupéry. À Saint-Étienne : tramway, A47 et A72, TER vers Lyon.
- Emplois à suivre à Lyon : La Part-Dieu, Confluence, Gerland (biotechs), universités et CHU. À Saint-Étienne : Cité du design, Manufacture d’armes, CHU, siège historique de Casino.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 409 500 € à Lyon, 227 500 € à Saint-Étienne.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 7 088 € à Lyon, 3 938 € à Saint-Étienne, sur la base du 45 m².
- Lyon : Vous privilégiez la facilité à louer et à revendre, quitte à accepter un brut plus bas.
- Lyon : La ZFE et les taux ont ralenti la VEFA : vérifier le stock livré sur le quartier.
- Saint-Étienne : Ancien décoté, copropriétés dégradées : vigilance extrême sur la vacance.
Les faits
Lyon compte environ 520 000 habitants (Rhône, 69). Saint-Étienne en compte environ 174 000 (Loire, 42). Lyon est donc plus peuplée d’environ 346 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 5 200 à 7 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Lyon 6e/2e/Confluence au-dessus ; Lyon 8e/9e en bas de fourchette. à Lyon, et Environ 3 100 à 3 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Saint-Étienne se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Saint-Étienne. Le milieu de fourchette est 6 300 €/m² contre 3 500 €/m² : environ 80 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 4 500 à 6 200 €/m² dans l’ancien : marché étudiant/cadre profond, écart de 2 000 €/m² entre arrondissements. à Lyon, Environ 1 500 à 2 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Saint-Étienne (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Saint-Étienne.
Second marché national : VEFA dense, tension locative, revente liquide.
Tickets abordables : secteurs liquides et emploi local avant le rendement.
- Neuf · Lyon6 300 €/m²
- Neuf · Saint-Étienne3 500 €/m²
- Ancien · Lyon5 350 €/m²
- Ancien · Saint-Étienne1 750 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Lyon~520 000 hab.
- Saint-Étienne~174 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Lyon, 45 m² × 6 300 €/m² ≈ 283 500 €. À Saint-Étienne, 45 m² × 3 500 €/m² ≈ 157 500 €. Écart d’environ 126 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Même région, deux marchés. Lyon se revend et se loue plus facilement ; Saint-Étienne offre un prix plus bas : à condition que l’emploi et le quartier tiennent la revente. Le neuf de 45 m² coûte environ 126 000 € de plus à Lyon (6 300 €/m²) qu’à Saint-Étienne (3 500 €/m²).
La réponse
Égalité 3 à 3. Lyon est désignée vainqueur : plus d’habitants (~520 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Étienne reste moins chère d’environ 126 000 € sur 45 m². Si vous ne pouvez pas documenter qui rachète à Saint-Étienne, restez du côté lyonnais (ou de Villeurbanne) : même avec un brut moins flatteur. Second marché national : VEFA dense, tension locative, revente liquide.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 283 500 € à Lyon, environ 157 500 € à Saint-Étienne, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Lyon et celle de Saint-Étienne. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Lyon, 3 à 3. Neuf : 6 300 €/m² à Lyon, 3 500 €/m² à Saint-Étienne. Sur 45 m², écart d’environ 126 000 €.