Duel de communes
Marseille ou Aix-en-Provence ?
Score Marseille 6 — Aix-en-Provence 0, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Marseille
6 à 0. Marseille gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 258 750 €, soit 74 250 € de moins qu’à Aix-en-Provence.
Comparaison
| Critère | Marseille | Aix-en-Provence |
|---|---|---|
| Habitants | 870 000 (~870 000) · mieux | 147 000 (~147 000) |
| Prix du neuf | 5 750 €/m² · mieux | 7 400 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 750 €/m² · mieux | 5 700 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 258 750 € · mieux | 333 000 € |
| Famille, 65 m² | 373 750 € · mieux | 481 000 € |
| Frais de notaire estimés | 6 469 € · mieux | 8 325 € |
| Rang dans le département | 1re sur 11 en Bouches-du-Rhône · mieux | 2e sur 11 en Bouches-du-Rhône |
Arguments
- Marseille gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 258 750 €, soit 74 250 € de moins qu’à Aix-en-Provence.
- Marseille compte environ 723 000 habitants de plus que Aix-en-Provence. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Marseille : métro M1 et M2, tramways, TER, TGV Saint-Charles. À Aix-en-Provence : TGV Aix-en-Provence, bus à haut niveau de service, A8.
- Emplois à suivre à Marseille : port de Marseille-Fos, Euroméditerranée, CMA CGM, universités d’Aix-Marseille et AP-HM. À Aix-en-Provence : technopôle de l’Arbois, Aix-les-Milles, université Aix-Marseille, tourisme culturel.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 373 750 € à Marseille, 481 000 € à Aix-en-Provence.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 469 € à Marseille, 8 325 € à Aix-en-Provence, sur la base du 45 m².
- Marseille gagne sur le prix. Aix-en-Provence coûte 74 250 € de plus sur 45 m².
- Marseille : Les écarts entre arrondissements dépassent 2 000 €/m² : jamais de prix moyen communal.
- Aix-en-Provence : Foncier rare et prix très élevés : VEFA sélective.
Les faits
Marseille compte environ 870 000 habitants (Bouches-du-Rhône, 13). Aix-en-Provence en compte environ 147 000 (Bouches-du-Rhône, 13). Marseille est donc plus peuplée d’environ 723 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 600 à 6 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Euroméditerranée, 8e–9e et Prado en haut ; quartiers Nord/centre en bas. à Marseille, et Environ 6 200 à 8 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : peu de foncier, prime patrimoniale et d’accessibilité. à Aix-en-Provence. Le milieu de fourchette est 5 750 €/m² contre 7 400 €/m² : environ 29 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 800 à 4 700 €/m² dans l’ancien : arrondissements dispersés : écart > 2 000 €/m² du 15e au 7e. à Marseille, Environ 4 800 à 6 600 €/m² dans l’ancien : marché tendu, forte demande RP et secondaire. à Aix-en-Provence.
Métropole méditerranéenne : liquidité sectorielle.
Tickets élevés, marque forte, VEFA sélective.
- Neuf · Marseille5 750 €/m²
- Neuf · Aix-en-Provence7 400 €/m²
- Ancien · Marseille3 750 €/m²
- Ancien · Aix-en-Provence5 700 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Marseille~870 000 hab.
- Aix-en-Provence~147 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Marseille, 45 m² × 5 750 €/m² ≈ 258 750 €. À Aix-en-Provence, 45 m² × 7 400 €/m² ≈ 333 000 €. Écart d’environ 74 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Marseille et Aix-en-Provence partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 74 250 € (29 %).
La réponse
Marseille gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 258 750 €, soit 74 250 € de moins qu’à Aix-en-Provence. Aix-en-Provence reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Métropole méditerranéenne : liquidité sectorielle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 258 750 € à Marseille, environ 333 000 € à Aix-en-Provence, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Marseille et celle de Aix-en-Provence. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Marseille, 6 à 0. Neuf : 5 750 €/m² à Marseille, 7 400 €/m² à Aix-en-Provence. Sur 45 m², écart d’environ 74 250 €.