Duel de communes
Melun ou Chelles ?
Score Melun 3 — Chelles 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Chelles
3 à 3. Égalité 3 à 3. Chelles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Melun reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Melun | Chelles |
|---|---|---|
| Habitants | 42 000 (~42 000) | 72 000 (~72 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 150 €/m² · mieux | 4 650 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 850 €/m² · mieux | 3 500 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 186 750 € · mieux | 209 250 € |
| Famille, 65 m² | 269 750 € · mieux | 302 250 € |
| Frais de notaire estimés | 4 669 € · mieux | 5 231 € |
| Rang dans le département | 3e sur 11 en Seine-et-Marne | 1re sur 11 en Seine-et-Marne · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Chelles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Melun reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
- Chelles compte environ 30 000 habitants de plus que Melun. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Melun : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R. À Chelles : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R.
- Emplois à suivre à Melun : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration). À Chelles : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 269 750 € à Melun, 302 250 € à Chelles.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 669 € à Melun, 5 231 € à Chelles, sur la base du 45 m².
- Melun gagne sur le prix. Chelles coûte 22 500 € de plus sur 45 m².
- Melun : Préfecture et nœud sud-est : le neuf se juge contre le trajet vers Paris et l’emploi local.
- Chelles : Plus grande ville du 77 : desserte RER E, demande RP forte : juger liquidité et temps vers Paris.
Les faits
Melun compte environ 42 000 habitants (Seine-et-Marne, 77). Chelles en compte environ 72 000 (Seine-et-Marne, 77). Chelles est donc plus peuplée d’environ 30 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 600 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : RER D / Transilien R ; prime au centre-ville et à la gare. à Melun, et Environ 4 000 à 5 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : prime RER E (Eole) ; livraisons concentrées autour de la gare. à Chelles. Le milieu de fourchette est 4 150 €/m² contre 4 650 €/m² : environ 12 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 400 à 3 300 €/m² dans l’ancien : marché administratif et RP. à Melun, Environ 3 000 à 4 000 €/m² dans l’ancien : marché RP, accessible par rapport au 93. à Chelles.
Préfecture et nœud sud-est : le neuf se juge contre le trajet vers Paris et l’emploi local.
Plus grande ville du 77 : desserte RER E, demande RP forte : juger liquidité et temps vers Paris.
- Neuf · Melun4 150 €/m²
- Neuf · Chelles4 650 €/m²
- Ancien · Melun2 850 €/m²
- Ancien · Chelles3 500 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Melun~42 000 hab.
- Chelles~72 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Melun, 45 m² × 4 150 €/m² ≈ 186 750 €. À Chelles, 45 m² × 4 650 €/m² ≈ 209 250 €. Écart d’environ 22 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Melun et Chelles partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 22 500 € (12 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Chelles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~72 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Melun reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m². Melun reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Plus grande ville du 77 : desserte RER E, demande RP forte : juger liquidité et temps vers Paris.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 186 750 € à Melun, environ 209 250 € à Chelles, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Melun et celle de Chelles. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Chelles, 3 à 3. Neuf : 4 150 €/m² à Melun, 4 650 €/m² à Chelles. Sur 45 m², écart d’environ 22 500 €.