Duel de communes
Melun ou Meaux ?
Score Melun 0 — Meaux 6, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Meaux
6 à 0. Meaux gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 177 750 €, soit 9 000 € de moins qu’à Melun.
Comparaison
| Critère | Melun | Meaux |
|---|---|---|
| Habitants | 42 000 (~42 000) | 56 000 (~56 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 150 €/m² | 3 950 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 2 850 €/m² | 2 700 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 186 750 € | 177 750 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 269 750 € | 256 750 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 4 669 € | 4 444 € · mieux |
| Rang dans le département | 3e sur 11 en Seine-et-Marne | 2e sur 11 en Seine-et-Marne · mieux |
Arguments
- Meaux gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 177 750 €, soit 9 000 € de moins qu’à Melun.
- Meaux compte environ 14 000 habitants de plus que Melun. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Melun : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R. À Meaux : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R.
- Emplois à suivre à Melun : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration). À Meaux : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 269 750 € à Melun, 256 750 € à Meaux.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 669 € à Melun, 4 444 € à Meaux, sur la base du 45 m².
- Meaux gagne sur le prix. Melun coûte 9 000 € de plus sur 45 m².
- Melun : Préfecture et nœud sud-est : le neuf se juge contre le trajet vers Paris et l’emploi local.
- Meaux : Pôle est francilien : prix plus lisibles que la petite couronne si le cadencement Transilien/RER est réel.
Les faits
Melun compte environ 42 000 habitants (Seine-et-Marne, 77). Meaux en compte environ 56 000 (Seine-et-Marne, 77). Meaux est donc plus peuplée d’environ 14 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 600 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : RER D / Transilien R ; prime au centre-ville et à la gare. à Melun, et Environ 3 400 à 4 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : gare Transilien P ; foncier moins contraint. à Meaux. Le milieu de fourchette est 4 150 €/m² contre 3 950 €/m² : environ 5 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 400 à 3 300 €/m² dans l’ancien : marché administratif et RP. à Melun, Environ 2 300 à 3 100 €/m² dans l’ancien : marché RP lisible. à Meaux.
Préfecture et nœud sud-est : le neuf se juge contre le trajet vers Paris et l’emploi local.
Pôle est francilien : prix plus lisibles que la petite couronne si le cadencement Transilien/RER est réel.
- Neuf · Melun4 150 €/m²
- Neuf · Meaux3 950 €/m²
- Ancien · Melun2 850 €/m²
- Ancien · Meaux2 700 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Melun~42 000 hab.
- Meaux~56 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Melun, 45 m² × 4 150 €/m² ≈ 186 750 €. À Meaux, 45 m² × 3 950 €/m² ≈ 177 750 €. Écart d’environ 9 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Melun et Meaux partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 9 000 € (5 %).
La réponse
Meaux gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 177 750 €, soit 9 000 € de moins qu’à Melun. Melun reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Pôle est francilien : prix plus lisibles que la petite couronne si le cadencement Transilien/RER est réel.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 186 750 € à Melun, environ 177 750 € à Meaux, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Melun et celle de Meaux. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Meaux, 6 à 0. Neuf : 4 150 €/m² à Melun, 3 950 €/m² à Meaux. Sur 45 m², écart d’environ 9 000 €.