Duel de communes
Mérignac ou Pessac ?
Score Mérignac 3 — Pessac 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Mérignac
3 à 3. Égalité 3 à 3. Mérignac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~74 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Pessac reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Mérignac | Pessac |
|---|---|---|
| Habitants | 74 000 (~74 000) · mieux | 65 000 (~65 000) |
| Prix du neuf | 6 100 €/m² | 5 600 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 5 000 €/m² | 4 550 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 274 500 € | 252 000 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 396 500 € | 364 000 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 6 863 € | 6 300 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 18 en Gironde · mieux | 2e sur 18 en Gironde |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Mérignac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~74 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Pessac reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
- Mérignac compte environ 9 000 habitants de plus que Pessac. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Mérignac : tramways A à D, TER Nouvelle-Aquitaine, LGV Paris–Bordeaux (2 h), aéroport Bordeaux-Mérignac. À Pessac : tramways A à D, TER Nouvelle-Aquitaine, LGV Paris–Bordeaux (2 h), aéroport Bordeaux-Mérignac.
- Emplois à suivre à Mérignac : aéronautique et défense (Mérignac), Euratlantique, port de Bordeaux, vignoble, CHU et universités bordelaises. À Pessac : aéronautique et défense (Mérignac), Euratlantique, port de Bordeaux, vignoble, CHU et universités bordelaises.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 396 500 € à Mérignac, 364 000 € à Pessac.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 863 € à Mérignac, 6 300 € à Pessac, sur la base du 45 m².
- Pessac gagne sur le prix. Mérignac coûte 22 500 € de plus sur 45 m².
- Mérignac : Ouest métropole : aéroport, emploi.
- Pessac : Sud-ouest : université / RP.
Les faits
Mérignac compte environ 74 000 habitants (Gironde, 33). Pessac en compte environ 65 000 (Gironde, 33). Mérignac est donc plus peuplée d’environ 9 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 5 500 à 6 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Mérignac se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Mérignac, et Environ 4 900 à 6 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pessac se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Pessac. Le milieu de fourchette est 6 100 €/m² contre 5 600 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 4 400 à 5 600 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Mérignac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Mérignac, Environ 3 900 à 5 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Pessac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Pessac.
Ouest métropole : aéroport, emploi.
Sud-ouest : université / RP.
- Neuf · Mérignac6 100 €/m²
- Neuf · Pessac5 600 €/m²
- Ancien · Mérignac5 000 €/m²
- Ancien · Pessac4 550 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Mérignac~74 000 hab.
- Pessac~65 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Mérignac, 45 m² × 6 100 €/m² ≈ 274 500 €. À Pessac, 45 m² × 5 600 €/m² ≈ 252 000 €. Écart d’environ 22 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Mérignac et Pessac partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 22 500 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Mérignac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~74 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Pessac reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m². Pessac reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Ouest métropole : aéroport, emploi.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 274 500 € à Mérignac, environ 252 000 € à Pessac, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Mérignac et celle de Pessac. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Mérignac, 3 à 3. Neuf : 6 100 €/m² à Mérignac, 5 600 €/m² à Pessac. Sur 45 m², écart d’environ 22 500 €.