Duel de communes
Mirande ou Auch ?
Score Mirande 3 — Auch 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Auch
3 à 3. Égalité 3 à 3. Auch est désignée vainqueur : plus d’habitants (~22 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Mirande reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Mirande | Auch |
|---|---|---|
| Habitants | 3 500 (~3 500) | 22 000 (~22 000) · mieux |
| Prix du neuf | 3 150 €/m² · mieux | 3 650 €/m² |
| Prix de l’ancien | 1 650 €/m² · mieux | 2 100 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 141 750 € · mieux | 164 250 € |
| Famille, 65 m² | 204 750 € · mieux | 237 250 € |
| Frais de notaire estimés | 3 544 € · mieux | 4 106 € |
| Rang dans le département | 7e sur 10 en Gers | 1re sur 10 en Gers · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Auch est désignée vainqueur : plus d’habitants (~22 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Mirande reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
- Auch compte environ 18 500 habitants de plus que Mirande. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Mirande : bus, train ou voiture selon le quartier. À Auch : bus, train ou voiture selon le quartier.
- Emplois à suivre à Mirande : emplois de Gers. À Auch : emplois de Gers.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 204 750 € à Mirande, 237 250 € à Auch.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 3 544 € à Mirande, 4 106 € à Auch, sur la base du 45 m².
- Mirande gagne sur le prix. Auch coûte 22 500 € de plus sur 45 m².
- Mirande : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Mirande, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Auch : Préfecture : tickets bas.
Les faits
Mirande compte environ 3 500 habitants (Gers, 32). Auch en compte environ 22 000 (Gers, 32). Auch est donc plus peuplée d’environ 18 500 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 2 800 à 3 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Mirande se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Mirande, et Environ 3 300 à 4 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Auch se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Auch. Le milieu de fourchette est 3 150 €/m² contre 3 650 €/m² : environ 16 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 1 300 à 2 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Mirande (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Mirande, Environ 1 800 à 2 400 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Auch (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Auch.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Mirande, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Préfecture : tickets bas.
- Neuf · Mirande3 150 €/m²
- Neuf · Auch3 650 €/m²
- Ancien · Mirande1 650 €/m²
- Ancien · Auch2 100 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Mirande~3 500 hab.
- Auch~22 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Mirande, 45 m² × 3 150 €/m² ≈ 141 750 €. À Auch, 45 m² × 3 650 €/m² ≈ 164 250 €. Écart d’environ 22 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Mirande et Auch partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 22 500 € (16 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Auch est désignée vainqueur : plus d’habitants (~22 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Mirande reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m². Mirande reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Préfecture : tickets bas.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 141 750 € à Mirande, environ 164 250 € à Auch, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Mirande et celle de Auch. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Auch, 3 à 3. Neuf : 3 150 €/m² à Mirande, 3 650 €/m² à Auch. Sur 45 m², écart d’environ 22 500 €.