Duel de communes
Montpellier ou Béziers ?
Score Montpellier 5 — Béziers 1, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Montpellier
5 à 1. Montpellier gagne 5 points à 1. Elle est plus peuplée (~300 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 0 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Montpellier | Béziers |
|---|---|---|
| Habitants | 300 000 (~300 000) · mieux | 78 000 (~78 000) |
| Prix du neuf | 5 250 €/m² · mieux | 5 250 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 750 €/m² | 3 700 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 236 250 € · mieux | 236 250 € |
| Famille, 65 m² | 341 250 € · mieux | 341 250 € |
| Frais de notaire estimés | 5 906 € · mieux | 5 906 € |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Hérault · mieux | 2e sur 10 en Hérault |
Arguments
- Montpellier gagne 5 points à 1. Elle est plus peuplée (~300 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 0 € sur 45 m².
- Montpellier compte environ 222 000 habitants de plus que Béziers. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Montpellier : tramway lignes 1 à 5, TGV Sud de France, aéroport Méditerranée. À Béziers : tramway montpelliérain (lignes 1 à 5), TGV Montpellier Saint-Roch et Sud de France, aéroport Montpellier-Méditerranée.
- Emplois à suivre à Montpellier : CHU, universités, Euromédecine, Port Marianne et Odysseum. À Béziers : CHU Montpellier, universités, Euromédecine, Port Marianne (tertiaire), port de Sète.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 341 250 € à Montpellier, 341 250 € à Béziers.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 906 € à Montpellier, 5 906 € à Béziers, sur la base du 45 m².
- Béziers gagne sur le prix. Montpellier coûte 0 € de plus sur 45 m².
- Montpellier : Stock neuf abondant : vigilance sur la revente dans les ZAC les plus denses.
- Béziers : Ouest : tickets plus bas, liquidité sélective.
Les faits
Montpellier compte environ 300 000 habitants (Hérault, 34). Béziers en compte environ 78 000 (Hérault, 34). Montpellier est donc plus peuplée d’environ 222 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 400 à 6 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Port-Marianne, Ovalie, Parc Marianne : stock neuf abondant. à Montpellier, et Environ 4 600 à 5 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Béziers se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Béziers. Le milieu de fourchette est 5 250 €/m² contre 5 250 €/m² : environ 0 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 000 à 4 500 €/m² dans l’ancien : marché étudiant/RP, demande migratoire forte. à Montpellier, Environ 3 200 à 4 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Béziers (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Béziers.
Croissance rapide : rythme des livraisons vs liquidité.
Ouest : tickets plus bas, liquidité sélective.
- Neuf · Montpellier5 250 €/m²
- Neuf · Béziers5 250 €/m²
- Ancien · Montpellier3 750 €/m²
- Ancien · Béziers3 700 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Montpellier~300 000 hab.
- Béziers~78 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Montpellier, 45 m² × 5 250 €/m² ≈ 236 250 €. À Béziers, 45 m² × 5 250 €/m² ≈ 236 250 €. Écart d’environ 0 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Montpellier et Béziers partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 0 € (0 %).
La réponse
Montpellier gagne 5 points à 1. Elle est plus peuplée (~300 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 0 € sur 45 m². Béziers reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Croissance rapide : rythme des livraisons vs liquidité.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 236 250 € à Montpellier, environ 236 250 € à Béziers, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Montpellier et celle de Béziers. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Montpellier, 5 à 1. Neuf : 5 250 €/m² à Montpellier, 5 250 €/m² à Béziers. Sur 45 m², écart d’environ 0 €.