Duel de communes
Montreuil ou Saint-Denis ?
Score Montreuil 0 — Saint-Denis 6, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Saint-Denis
6 à 0. Saint-Denis gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 265 500 €, soit 51 750 € de moins qu’à Montreuil.
Comparaison
| Critère | Montreuil | Saint-Denis |
|---|---|---|
| Habitants | 111 000 (~111 000) | 113 000 (~113 000) · mieux |
| Prix du neuf | 7 050 €/m² | 5 900 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 5 850 €/m² | 3 950 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 317 250 € | 265 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 458 250 € | 383 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 7 931 € | 6 638 € · mieux |
| Rang dans le département | 2e sur 11 en Seine-Saint-Denis | 1re sur 11 en Seine-Saint-Denis · mieux |
Arguments
- Saint-Denis gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 265 500 €, soit 51 750 € de moins qu’à Montreuil.
- Saint-Denis compte environ 2 000 habitants de plus que Montreuil. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Montreuil : métro 9, métro 11 prolongé, tramway T1. À Saint-Denis : métro 13 et 14 (Pleyel), RER B et D, tramways T1, T5 et T8, lignes 15, 16 et 17 à terme.
- Emplois à suivre à Montreuil : pôles tertiaire et multimédia de Croix-de-Chavaux et du Bas-Montreuil, proximité de Paris est. À Saint-Denis : Plaine Saint-Denis, Stade de France, université Paris 8, SNCF et Orange.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 458 250 € à Montreuil, 383 500 € à Saint-Denis.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 7 931 € à Montreuil, 6 638 € à Saint-Denis, sur la base du 45 m².
- Saint-Denis gagne sur le prix. Montreuil coûte 51 750 € de plus sur 45 m².
- Montreuil : Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares.
- Saint-Denis : Grand Paris Express : la prime dépend de la livraison effective des lignes 16 et 17.
Les faits
Montreuil compte environ 111 000 habitants (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis en compte environ 113 000 (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis est donc plus peuplée d’environ 2 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 6 200 à 7 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bas-Montreuil et Croix-de-Chavaux : prime Paris proche, métro ligne 9 puis prolongement ligne 11. à Montreuil, et Environ 5 000 à 6 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pleyel, Confluence, Village olympique reconverti : forte prime de transformation, risque d’offre abondante. à Saint-Denis. Le milieu de fourchette est 7 050 €/m² contre 5 900 €/m² : environ 19 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 5 200 à 6 500 €/m² dans l’ancien : marché RP très demandé, tickets proches de Paris est. à Montreuil, Environ 3 300 à 4 600 €/m² dans l’ancien : grand écart entre centre ancien et quartiers rénovés. à Saint-Denis.
Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
- Neuf · Montreuil7 050 €/m²
- Neuf · Saint-Denis5 900 €/m²
- Ancien · Montreuil5 850 €/m²
- Ancien · Saint-Denis3 950 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Montreuil~111 000 hab.
- Saint-Denis~113 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Montreuil, 45 m² × 7 050 €/m² ≈ 317 250 €. À Saint-Denis, 45 m² × 5 900 €/m² ≈ 265 500 €. Écart d’environ 51 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Montreuil et Saint-Denis partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 51 750 € (19 %).
La réponse
Saint-Denis gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 265 500 €, soit 51 750 € de moins qu’à Montreuil. Montreuil reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 317 250 € à Montreuil, environ 265 500 € à Saint-Denis, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Montreuil et celle de Saint-Denis. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Saint-Denis, 6 à 0. Neuf : 7 050 €/m² à Montreuil, 5 900 €/m² à Saint-Denis. Sur 45 m², écart d’environ 51 750 €.