Duel de communes
Mourenx ou Bayonne ?
Score Mourenx 3 — Bayonne 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Bayonne
3 à 3. Égalité 3 à 3. Bayonne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~52 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Mourenx reste moins chère d’environ 31 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Mourenx | Bayonne |
|---|---|---|
| Habitants | 6 000 (~6 000) | 52 000 (~52 000) · mieux |
| Prix du neuf | 5 300 €/m² · mieux | 6 000 €/m² |
| Prix de l’ancien | 4 150 €/m² · mieux | 4 900 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 238 500 € · mieux | 270 000 € |
| Famille, 65 m² | 344 500 € · mieux | 390 000 € |
| Frais de notaire estimés | 5 963 € · mieux | 6 750 € |
| Rang dans le département | 12e sur 12 en Pyrénées-Atlantiques | 2e sur 12 en Pyrénées-Atlantiques · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Bayonne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~52 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Mourenx reste moins chère d’environ 31 500 € sur 45 m².
- Bayonne compte environ 46 000 habitants de plus que Mourenx. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Mourenx : A64, TGV Bordeaux–Hendaye, aéroports Pau-Pyrénées et Biarritz-Pays basque. À Bayonne : A64, TGV Bordeaux–Hendaye, aéroports Pau-Pyrénées et Biarritz-Pays basque.
- Emplois à suivre à Mourenx : Pau (TotalEnergies, aéronautique, université), Bayonne–Anglet–Biarritz, tourisme et frontière espagnole. À Bayonne : Pau (TotalEnergies, aéronautique, université), Bayonne–Anglet–Biarritz, tourisme et frontière espagnole.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 344 500 € à Mourenx, 390 000 € à Bayonne.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 963 € à Mourenx, 6 750 € à Bayonne, sur la base du 45 m².
- Mourenx gagne sur le prix. Bayonne coûte 31 500 € de plus sur 45 m².
- Mourenx : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Mourenx, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Bayonne : Cœur du BAB : prix élevés, liquidité RP.
Les faits
Mourenx compte environ 6 000 habitants (Pyrénées-Atlantiques, 64). Bayonne en compte environ 52 000 (Pyrénées-Atlantiques, 64). Bayonne est donc plus peuplée d’environ 46 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 200 à 6 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Mourenx se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Mourenx, et Environ 4 900 à 7 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bayonne se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Bayonne. Le milieu de fourchette est 5 300 €/m² contre 6 000 €/m² : environ 13 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 000 à 5 300 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Mourenx (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Mourenx, Environ 3 800 à 6 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Bayonne (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Bayonne.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Mourenx, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Cœur du BAB : prix élevés, liquidité RP.
- Neuf · Mourenx5 300 €/m²
- Neuf · Bayonne6 000 €/m²
- Ancien · Mourenx4 150 €/m²
- Ancien · Bayonne4 900 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Mourenx~6 000 hab.
- Bayonne~52 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Mourenx, 45 m² × 5 300 €/m² ≈ 238 500 €. À Bayonne, 45 m² × 6 000 €/m² ≈ 270 000 €. Écart d’environ 31 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Mourenx et Bayonne partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 31 500 € (13 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Bayonne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~52 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Mourenx reste moins chère d’environ 31 500 € sur 45 m². Mourenx reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Cœur du BAB : prix élevés, liquidité RP.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 238 500 € à Mourenx, environ 270 000 € à Bayonne, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Mourenx et celle de Bayonne. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Bayonne, 3 à 3. Neuf : 5 300 €/m² à Mourenx, 6 000 €/m² à Bayonne. Sur 45 m², écart d’environ 31 500 €.