Duel de communes
Nice ou Cannes ?
Score Nice 6 — Cannes 0, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Nice
6 à 0. Nice gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 342 000 €, soit 74 250 € de moins qu’à Cannes.
Comparaison
| Critère | Nice | Cannes |
|---|---|---|
| Habitants | 340 000 (~340 000) · mieux | 74 000 (~74 000) |
| Prix du neuf | 7 600 €/m² · mieux | 9 250 €/m² |
| Prix de l’ancien | 5 600 €/m² · mieux | 7 000 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 342 000 € · mieux | 416 250 € |
| Famille, 65 m² | 494 000 € · mieux | 601 250 € |
| Frais de notaire estimés | 8 550 € · mieux | 10 406 € |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Alpes-Maritimes · mieux | 3e sur 10 en Alpes-Maritimes |
Arguments
- Nice gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 342 000 €, soit 74 250 € de moins qu’à Cannes.
- Nice compte environ 266 000 habitants de plus que Cannes. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Nice : tramway de Nice (lignes 1 à 3), TER, aéroport international. À Cannes : tramway de Nice, TER Côte d’Azur, A8 saturée, aéroport Nice Côte d’Azur.
- Emplois à suivre à Nice : tourisme, Sophia Antipolis, aéroport Nice Côte d’Azur, CHU et universités. À Cannes : Sophia Antipolis (technopôle), Nice Côte d’Azur (aéroport, tourisme), Cannes (congrès, festival), frontaliers vers Monaco.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 494 000 € à Nice, 601 250 € à Cannes.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 8 550 € à Nice, 10 406 € à Cannes, sur la base du 45 m².
- Nice gagne sur le prix. Cannes coûte 74 250 € de plus sur 45 m².
- Nice : Part élevée de résidences secondaires et d’acheteurs étrangers.
- Cannes : Marque internationale : VEFA rare.
Les faits
Nice compte environ 340 000 habitants (Alpes-Maritimes, 06). Cannes en compte environ 74 000 (Alpes-Maritimes, 06). Nice est donc plus peuplée d’environ 266 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 6 000 à 9 200 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Nice Méridia, Ouest et Plaine du Var en haut ; Est et collines hétérogènes. à Nice, et Environ 7 500 à 11 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : VEFA très rare, prime front de mer / Croisette. à Cannes. Le milieu de fourchette est 7 600 €/m² contre 9 250 €/m² : environ 22 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 4 500 à 6 700 €/m² dans l’ancien : marché international, forte part de résidences secondaires. à Nice, Environ 5 500 à 8 500 €/m² dans l’ancien : marché haut de gamme, effet festival et congrès. à Cannes.
Littoral premium : DVF, charges, liquidité hors saison.
Marque internationale : VEFA rare.
- Neuf · Nice7 600 €/m²
- Neuf · Cannes9 250 €/m²
- Ancien · Nice5 600 €/m²
- Ancien · Cannes7 000 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Nice~340 000 hab.
- Cannes~74 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Nice, 45 m² × 7 600 €/m² ≈ 342 000 €. À Cannes, 45 m² × 9 250 €/m² ≈ 416 250 €. Écart d’environ 74 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Nice et Cannes partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 74 250 € (22 %).
La réponse
Nice gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 342 000 €, soit 74 250 € de moins qu’à Cannes. Cannes reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Littoral premium : DVF, charges, liquidité hors saison.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 342 000 € à Nice, environ 416 250 € à Cannes, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Nice et celle de Cannes. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Nice, 6 à 0. Neuf : 7 600 €/m² à Nice, 9 250 €/m² à Cannes. Sur 45 m², écart d’environ 74 250 €.