Duel de communes
Nîmes ou Alès ?
Score Nîmes 3 — Alès 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Nîmes
3 à 3. Égalité 3 à 3. Nîmes est désignée vainqueur : plus d’habitants (~150 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Alès reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Nîmes | Alès |
|---|---|---|
| Habitants | 150 000 (~150 000) · mieux | 42 000 (~42 000) |
| Prix du neuf | 4 150 €/m² | 3 850 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 2 850 €/m² | 2 600 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 186 750 € | 173 250 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 269 750 € | 250 250 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 4 669 € | 4 331 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Gard · mieux | 2e sur 10 en Gard |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Nîmes est désignée vainqueur : plus d’habitants (~150 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Alès reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
- Nîmes compte environ 108 000 habitants de plus que Alès. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Nîmes : A9, gare de Nîmes-Pont-du-Gard, TER vers Montpellier et Avignon. À Alès : A9, gare de Nîmes-Pont-du-Gard, TER vers Montpellier et Avignon.
- Emplois à suivre à Nîmes : Nîmes (administration, CHU), Alès (industrie), Bagnols-sur-Cèze (nucléaire, Marcoule). À Alès : Nîmes (administration, CHU), Alès (industrie), Bagnols-sur-Cèze (nucléaire, Marcoule).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 269 750 € à Nîmes, 250 250 € à Alès.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 669 € à Nîmes, 4 331 € à Alès, sur la base du 45 m².
- Alès gagne sur le prix. Nîmes coûte 13 500 € de plus sur 45 m².
- Nîmes : Pôle gardois : DVF, TGV, tension locative.
- Alès : Cévennes : tickets abordables.
Les faits
Nîmes compte environ 150 000 habitants (Gard, 30). Alès en compte environ 42 000 (Gard, 30). Nîmes est donc plus peuplée d’environ 108 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 800 à 4 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Nîmes se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Nîmes, et Environ 3 500 à 4 200 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Alès se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Alès. Le milieu de fourchette est 4 150 €/m² contre 3 850 €/m² : environ 8 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 500 à 3 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Nîmes (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Nîmes, Environ 2 200 à 3 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Alès (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Alès.
Pôle gardois : DVF, TGV, tension locative.
Cévennes : tickets abordables.
- Neuf · Nîmes4 150 €/m²
- Neuf · Alès3 850 €/m²
- Ancien · Nîmes2 850 €/m²
- Ancien · Alès2 600 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Nîmes~150 000 hab.
- Alès~42 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Nîmes, 45 m² × 4 150 €/m² ≈ 186 750 €. À Alès, 45 m² × 3 850 €/m² ≈ 173 250 €. Écart d’environ 13 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Nîmes et Alès partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 13 500 € (8 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Nîmes est désignée vainqueur : plus d’habitants (~150 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Alès reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m². Alès reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Pôle gardois : DVF, TGV, tension locative.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 186 750 € à Nîmes, environ 173 250 € à Alès, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Nîmes et celle de Alès. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Nîmes, 3 à 3. Neuf : 4 150 €/m² à Nîmes, 3 850 €/m² à Alès. Sur 45 m², écart d’environ 13 500 €.