Duel de communes
Noisy-le-Grand ou Saint-Denis ?
Score Noisy-le-Grand 2 — Saint-Denis 4, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Saint-Denis
4 à 2. Saint-Denis gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~113 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 24 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Noisy-le-Grand | Saint-Denis |
|---|---|---|
| Habitants | 70 000 (~70 000) | 113 000 (~113 000) · mieux |
| Prix du neuf | 5 350 €/m² · mieux | 5 900 €/m² |
| Prix de l’ancien | 4 000 €/m² | 3 950 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 240 750 € · mieux | 265 500 € |
| Famille, 65 m² | 347 750 € · mieux | 383 500 € |
| Frais de notaire estimés | 6 019 € · mieux | 6 638 € |
| Rang dans le département | 6e sur 11 en Seine-Saint-Denis | 1re sur 11 en Seine-Saint-Denis · mieux |
Arguments
- Saint-Denis gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~113 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 24 750 € sur 45 m².
- Saint-Denis compte environ 43 000 habitants de plus que Noisy-le-Grand. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Noisy-le-Grand : métro 1, 4, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 14, RER B, D et E, tramways, lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express à terme. À Saint-Denis : métro 13 et 14 (Pleyel), RER B et D, tramways T1, T5 et T8, lignes 15, 16 et 17 à terme.
- Emplois à suivre à Noisy-le-Grand : Plaine Saint-Denis (tertiaire, médias), Roissy–Le Bourget (logistique, aéroportuaire), Village olympique reconverti. À Saint-Denis : Plaine Saint-Denis, Stade de France, université Paris 8, SNCF et Orange.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 347 750 € à Noisy-le-Grand, 383 500 € à Saint-Denis.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 019 € à Noisy-le-Grand, 6 638 € à Saint-Denis, sur la base du 45 m².
- Noisy-le-Grand gagne sur le prix. Saint-Denis coûte 24 750 € de plus sur 45 m².
- Noisy-le-Grand : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Noisy-le-Grand, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Saint-Denis : Grand Paris Express : la prime dépend de la livraison effective des lignes 16 et 17.
Les faits
Noisy-le-Grand compte environ 70 000 habitants (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis en compte environ 113 000 (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis est donc plus peuplée d’environ 43 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 700 à 6 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Noisy-le-Grand se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Noisy-le-Grand, et Environ 5 000 à 6 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pleyel, Confluence, Village olympique reconverti : forte prime de transformation, risque d’offre abondante. à Saint-Denis. Le milieu de fourchette est 5 350 €/m² contre 5 900 €/m² : environ 10 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 300 à 4 700 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Noisy-le-Grand (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Noisy-le-Grand, Environ 3 300 à 4 600 €/m² dans l’ancien : grand écart entre centre ancien et quartiers rénovés. à Saint-Denis.
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Noisy-le-Grand, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
- Neuf · Noisy-le-Grand5 350 €/m²
- Neuf · Saint-Denis5 900 €/m²
- Ancien · Noisy-le-Grand4 000 €/m²
- Ancien · Saint-Denis3 950 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Noisy-le-Grand~70 000 hab.
- Saint-Denis~113 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Noisy-le-Grand, 45 m² × 5 350 €/m² ≈ 240 750 €. À Saint-Denis, 45 m² × 5 900 €/m² ≈ 265 500 €. Écart d’environ 24 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Noisy-le-Grand et Saint-Denis partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 24 750 € (10 %).
La réponse
Saint-Denis gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~113 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 24 750 € sur 45 m². Noisy-le-Grand reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 240 750 € à Noisy-le-Grand, environ 265 500 € à Saint-Denis, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Noisy-le-Grand et celle de Saint-Denis. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Saint-Denis, 4 à 2. Neuf : 5 350 €/m² à Noisy-le-Grand, 5 900 €/m² à Saint-Denis. Sur 45 m², écart d’environ 24 750 €.