Duel de communes
Pessac ou Mérignac ?
Score Pessac 3 — Mérignac 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Mérignac
3 à 3. Égalité 3 à 3. Mérignac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~74 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Pessac reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Pessac | Mérignac |
|---|---|---|
| Habitants | 65 000 (~65 000) | 74 000 (~74 000) · mieux |
| Prix du neuf | 5 600 €/m² · mieux | 6 100 €/m² |
| Prix de l’ancien | 4 550 €/m² · mieux | 5 000 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 252 000 € · mieux | 274 500 € |
| Famille, 65 m² | 364 000 € · mieux | 396 500 € |
| Frais de notaire estimés | 6 300 € · mieux | 6 863 € |
| Rang dans le département | 2e sur 18 en Gironde | 1re sur 18 en Gironde · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Mérignac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~74 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Pessac reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
- Mérignac compte environ 9 000 habitants de plus que Pessac. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Pessac : tramways A à D, TER Nouvelle-Aquitaine, LGV Paris–Bordeaux (2 h), aéroport Bordeaux-Mérignac. À Mérignac : tramways A à D, TER Nouvelle-Aquitaine, LGV Paris–Bordeaux (2 h), aéroport Bordeaux-Mérignac.
- Emplois à suivre à Pessac : aéronautique et défense (Mérignac), Euratlantique, port de Bordeaux, vignoble, CHU et universités bordelaises. À Mérignac : aéronautique et défense (Mérignac), Euratlantique, port de Bordeaux, vignoble, CHU et universités bordelaises.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 364 000 € à Pessac, 396 500 € à Mérignac.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 300 € à Pessac, 6 863 € à Mérignac, sur la base du 45 m².
- Pessac gagne sur le prix. Mérignac coûte 22 500 € de plus sur 45 m².
- Pessac : Sud-ouest : université / RP.
- Mérignac : Ouest métropole : aéroport, emploi.
Les faits
Pessac compte environ 65 000 habitants (Gironde, 33). Mérignac en compte environ 74 000 (Gironde, 33). Mérignac est donc plus peuplée d’environ 9 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 900 à 6 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pessac se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Pessac, et Environ 5 500 à 6 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Mérignac se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Mérignac. Le milieu de fourchette est 5 600 €/m² contre 6 100 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 900 à 5 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Pessac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Pessac, Environ 4 400 à 5 600 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Mérignac (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Mérignac.
Sud-ouest : université / RP.
Ouest métropole : aéroport, emploi.
- Neuf · Pessac5 600 €/m²
- Neuf · Mérignac6 100 €/m²
- Ancien · Pessac4 550 €/m²
- Ancien · Mérignac5 000 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Pessac~65 000 hab.
- Mérignac~74 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Pessac, 45 m² × 5 600 €/m² ≈ 252 000 €. À Mérignac, 45 m² × 6 100 €/m² ≈ 274 500 €. Écart d’environ 22 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Pessac et Mérignac partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 22 500 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Mérignac est désignée vainqueur : plus d’habitants (~74 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Pessac reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m². Pessac reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Ouest métropole : aéroport, emploi.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 252 000 € à Pessac, environ 274 500 € à Mérignac, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Pessac et celle de Mérignac. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Mérignac, 3 à 3. Neuf : 5 600 €/m² à Pessac, 6 100 €/m² à Mérignac. Sur 45 m², écart d’environ 22 500 €.