Duel de communes
Pontault-Combault ou Meaux ?
Score Pontault-Combault 0 — Meaux 6, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Meaux
6 à 0. Meaux gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 177 750 €, soit 13 500 € de moins qu’à Pontault-Combault.
Comparaison
| Critère | Pontault-Combault | Meaux |
|---|---|---|
| Habitants | 39 000 (~39 000) | 56 000 (~56 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 250 €/m² | 3 950 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 2 850 €/m² | 2 700 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 191 250 € | 177 750 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 276 250 € | 256 750 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 4 781 € | 4 444 € · mieux |
| Rang dans le département | 4e sur 11 en Seine-et-Marne | 2e sur 11 en Seine-et-Marne · mieux |
Arguments
- Meaux gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 177 750 €, soit 13 500 € de moins qu’à Pontault-Combault.
- Meaux compte environ 17 000 habitants de plus que Pontault-Combault. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Pontault-Combault : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R. À Meaux : RER A (Marne-la-Vallée), RER E (Chelles, Tournan), RER D (Melun-Sénart), Transilien P et R.
- Emplois à suivre à Pontault-Combault : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration). À Meaux : Disneyland Paris et Val d’Europe, Cité Descartes à Marne-la-Vallée, Sénart (logistique, bureaux), Melun (administration).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 276 250 € à Pontault-Combault, 256 750 € à Meaux.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 781 € à Pontault-Combault, 4 444 € à Meaux, sur la base du 45 m².
- Meaux gagne sur le prix. Pontault-Combault coûte 13 500 € de plus sur 45 m².
- Pontault-Combault : Couronne est dense : tickets intermédiaires, dépendance au RER E / A4.
- Meaux : Pôle est francilien : prix plus lisibles que la petite couronne si le cadencement Transilien/RER est réel.
Les faits
Pontault-Combault compte environ 39 000 habitants (Seine-et-Marne, 77). Meaux en compte environ 56 000 (Seine-et-Marne, 77). Meaux est donc plus peuplée d’environ 17 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 800 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pontault-Combault se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Pontault-Combault, et Environ 3 400 à 4 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : gare Transilien P ; foncier moins contraint. à Meaux. Le milieu de fourchette est 4 250 €/m² contre 3 950 €/m² : environ 8 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 300 à 3 400 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Pontault-Combault (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Pontault-Combault, Environ 2 300 à 3 100 €/m² dans l’ancien : marché RP lisible. à Meaux.
Couronne est dense : tickets intermédiaires, dépendance au RER E / A4.
Pôle est francilien : prix plus lisibles que la petite couronne si le cadencement Transilien/RER est réel.
- Neuf · Pontault-Combault4 250 €/m²
- Neuf · Meaux3 950 €/m²
- Ancien · Pontault-Combault2 850 €/m²
- Ancien · Meaux2 700 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Pontault-Combault~39 000 hab.
- Meaux~56 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Pontault-Combault, 45 m² × 4 250 €/m² ≈ 191 250 €. À Meaux, 45 m² × 3 950 €/m² ≈ 177 750 €. Écart d’environ 13 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Pontault-Combault et Meaux partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 13 500 € (8 %).
La réponse
Meaux gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 177 750 €, soit 13 500 € de moins qu’à Pontault-Combault. Pontault-Combault reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Pôle est francilien : prix plus lisibles que la petite couronne si le cadencement Transilien/RER est réel.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 191 250 € à Pontault-Combault, environ 177 750 € à Meaux, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Pontault-Combault et celle de Meaux. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Meaux, 6 à 0. Neuf : 4 250 €/m² à Pontault-Combault, 3 950 €/m² à Meaux. Sur 45 m², écart d’environ 13 500 €.