Duel de communes
Rouen ou Caen ?
Seine et Paris vs pôle normand ouest. Score Rouen 5 — Caen 1.
Vainqueur
Rouen
5 à 1. Rouen gagne 5 points à 1. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 189 000 €, soit 20 250 € de moins qu’à Caen.
Comparaison
| Critère | Rouen | Caen |
|---|---|---|
| Habitants | 110 000 (~110 000) · mieux | 108 000 (~108 000) |
| Prix du neuf | 4 200 €/m² · mieux | 4 650 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 750 €/m² · mieux | 3 600 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 189 000 € · mieux | 209 250 € |
| Famille, 65 m² | 273 000 € · mieux | 302 250 € |
| Frais de notaire estimés | 4 725 € · mieux | 5 231 € |
| Rang dans le département | 2e sur 12 en Seine-Maritime | 1re sur 10 en Calvados · mieux |
Arguments
- Rouen gagne 5 points à 1. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 189 000 €, soit 20 250 € de moins qu’à Caen.
- Rouen compte environ 2 000 habitants de plus que Caen. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Rouen : métro-tram de Rouen, TER Normandie, A13. À Caen : tramway, TGV Paris–Caen, A13.
- Emplois à suivre à Rouen : port de Rouen, CHU, université de Rouen, tertiaire métropolitain. À Caen : université de Caen, CHU, GANIL, Renault Trucks, Ouistreham.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 273 000 € à Rouen, 302 250 € à Caen.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 725 € à Rouen, 5 231 € à Caen, sur la base du 45 m².
- Rouen : Vous voulez le pôle le plus connecté à l’Île-de-France, avec preuve de tension étudiante / soignante.
- Rouen : Rive gauche en mutation, centre patrimonial stable.
- Caen : Marché RP lisible, littoral voisin plus spéculatif.
Les faits
Rouen compte environ 110 000 habitants (Seine-Maritime, 76). Caen en compte environ 108 000 (Calvados, 14). Rouen est donc plus peuplée d’environ 2 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 700 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Rouen se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Rouen, et Environ 4 200 à 5 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Caen se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Caen. Le milieu de fourchette est 4 200 €/m² contre 4 650 €/m² : environ 11 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 200 à 3 300 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Rouen (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Rouen, Environ 3 100 à 4 100 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Caen (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Caen.
Métropole normande : desserte Paris.
Préfecture : stock neuf, tension étudiante.
- Neuf · Rouen4 200 €/m²
- Neuf · Caen4 650 €/m²
- Ancien · Rouen2 750 €/m²
- Ancien · Caen3 600 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Rouen~110 000 hab.
- Caen~108 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Rouen, 45 m² × 4 200 €/m² ≈ 189 000 €. À Caen, 45 m² × 4 650 €/m² ≈ 209 250 €. Écart d’environ 20 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
La Normandie offre des tickets plus accessibles qu’en IDF. La revente, elle, dépend de l’emploi : pas de la vue. Rouen et Caen sont les deux lectures principales ; Le Havre en est une troisième, plus portuaire. Le neuf de 45 m² coûte environ 20 250 € de plus à Caen (4 650 €/m²) qu’à Rouen (4 200 €/m²).
La réponse
Rouen gagne 5 points à 1. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 189 000 €, soit 20 250 € de moins qu’à Caen. N’achetez pas « la mer » avec un calcul de résidence principale ou de locatif annuel. Rouen vs Caen se tranche sur le locataire, pas sur la carte postale. Métropole normande : desserte Paris.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 189 000 € à Rouen, environ 209 250 € à Caen, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Rouen et celle de Caen. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Rouen, 5 à 1. Neuf : 4 200 €/m² à Rouen, 4 650 €/m² à Caen. Sur 45 m², écart d’environ 20 250 €.