Duel de communes
Rouen ou Le Havre ?
Score Rouen 3 — Le Havre 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Le Havre
3 à 3. Égalité 3 à 3. Le Havre est désignée vainqueur : plus d’habitants (~170 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Rouen reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Rouen | Le Havre |
|---|---|---|
| Habitants | 110 000 (~110 000) | 170 000 (~170 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 200 €/m² · mieux | 4 600 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 750 €/m² · mieux | 3 150 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 189 000 € · mieux | 207 000 € |
| Famille, 65 m² | 273 000 € · mieux | 299 000 € |
| Frais de notaire estimés | 4 725 € · mieux | 5 175 € |
| Rang dans le département | 2e sur 12 en Seine-Maritime | 1re sur 12 en Seine-Maritime · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Le Havre est désignée vainqueur : plus d’habitants (~170 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Rouen reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
- Le Havre compte environ 60 000 habitants de plus que Rouen. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Rouen : métro-tram de Rouen, TER Normandie, A13. À Le Havre : A13, TER Normandie, métro de Rouen, ligne Paris–Normandie en projet.
- Emplois à suivre à Rouen : port de Rouen, CHU, université de Rouen, tertiaire métropolitain. À Le Havre : port du Havre et HAROPA, raffinage de Port-Jérôme, Rouen (tertiaire, université), Dieppe (pêche, ferries).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 273 000 € à Rouen, 299 000 € à Le Havre.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 725 € à Rouen, 5 175 € à Le Havre, sur la base du 45 m².
- Rouen gagne sur le prix. Le Havre coûte 18 000 € de plus sur 45 m².
- Rouen : Rive gauche en mutation, centre patrimonial stable.
- Le Havre : Pôle portuaire : transformation urbaine.
Les faits
Rouen compte environ 110 000 habitants (Seine-Maritime, 76). Le Havre en compte environ 170 000 (Seine-Maritime, 76). Le Havre est donc plus peuplée d’environ 60 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 700 à 4 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Rouen se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Rouen, et Environ 4 100 à 5 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Le Havre se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Le Havre. Le milieu de fourchette est 4 200 €/m² contre 4 600 €/m² : environ 10 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 200 à 3 300 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Rouen (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Rouen, Environ 2 700 à 3 600 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Le Havre (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Le Havre.
Métropole normande : desserte Paris.
Pôle portuaire : transformation urbaine.
- Neuf · Rouen4 200 €/m²
- Neuf · Le Havre4 600 €/m²
- Ancien · Rouen2 750 €/m²
- Ancien · Le Havre3 150 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Rouen~110 000 hab.
- Le Havre~170 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Rouen, 45 m² × 4 200 €/m² ≈ 189 000 €. À Le Havre, 45 m² × 4 600 €/m² ≈ 207 000 €. Écart d’environ 18 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Rouen et Le Havre partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 18 000 € (10 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Le Havre est désignée vainqueur : plus d’habitants (~170 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Rouen reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m². Rouen reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Pôle portuaire : transformation urbaine.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 189 000 € à Rouen, environ 207 000 € à Le Havre, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Rouen et celle de Le Havre. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Le Havre, 3 à 3. Neuf : 4 200 €/m² à Rouen, 4 600 €/m² à Le Havre. Sur 45 m², écart d’environ 18 000 €.